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Appartement 3 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleLaguenne (19)
Surface65m²
Coût Total73 034€
Loyer Annuel5 977€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 050 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 939,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Cet appartement T3 de 64,78m2 actuellement loué 478 euros par mois HC vous offrira un hall d'entrée desservant une pièce de vie avec balcon, une cuisine, deux chambres, salle d'eau et wc. Situé au quatrième et dernier étage de l'immeuble, il bénéficie également d'un garage et d'une cave. Chauffage individuel au gaz de ville, fenêtres en PVC double vitrage. Bien en copropriété : charges trimestrielles de 135 euros Pas de procédure en cours

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 55 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/09/2024

Consommation énergie primaire : 199 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 195.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 237 € et 1 675 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Laguenne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19150
Coordonnées : 45.243330, 1.780770
Total : 73 034€
Prix d'acquisition : 61 050€
Travaux : 7 100€
Valeur du bien : 68 150€
Frais de notaire : 4 884€
Coût estimé : 4 884€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5977€/an
Fourchette totale : 404€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4848€ - 7369€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :863,87 €/m²
Basé sur :162 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :56 151 €
Prix d'achat :61 050 €
Décote à l'achat :+4 899€ (+8.7%)
Marge achat-revente :-16 883€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 034€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :21,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 598,91€
Coût de l'assurance :6 390,47€
Taxe foncière : 597,67€/an
Soit par mois : 49,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 498,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Le système de chauffage est déjà au gaz de ville, mais il est recommandé de vérifier l'efficacité de la chaudière et de la remplacer par une chaudière à condensation si nécessaire.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et des meubles de cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement de sol.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé nécessitant un remplacement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 100 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€
  • Salon - Revêtement sol:1 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 70€/m² = 1400€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laguenne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 977 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 034 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 256 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 032 €
Revenus locatifs : +5 977 €
Charges déductibles : -12 032 €
Résultat foncier Année 1 : -6 055 €(Déficit de 6 055 €)
Imputable sur revenu global : 6 055 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 932 €/an
Revenus locatifs : +5 977 €
Charges déductibles : -4 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 045 €/an
Prix d'achat du bien : 61 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 683 €(65% de 61 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 443 €/an
Calcul : 39 683 € × 3,636% = 1 443 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 977 €12 034 €2 461 €-6 058 €6 058 €--
26 096 €4 869 €2 396 €1 227 €---
36 218 €4 802 €2 328 €1 416 €---
46 343 €4 732 €2 259 €1 611 €---
56 469 €4 660 €2 186 €1 810 €---
66 599 €4 585 €2 111 €2 014 €---
76 731 €4 507 €2 034 €2 223 €---
86 865 €4 427 €1 954 €2 438 €---
97 003 €4 345 €1 871 €2 658 €---
107 143 €4 259 €1 786 €2 884 €---
117 286 €4 170 €1 697 €3 115 €---
127 431 €4 078 €1 605 €3 353 €---
137 580 €3 983 €1 510 €3 596 €---
147 732 €3 885 €1 412 €3 846 €---
157 886 €3 784 €1 310 €4 102 €---
168 044 €3 679 €1 205 €4 365 €---
178 205 €3 570 €1 097 €4 635 €---
188 369 €3 457 €984 €4 912 €---
198 536 €3 341 €868 €5 195 €---
208 707 €3 220 €747 €5 487 €---
218 881 €3 096 €622 €5 785 €---
229 059 €2 967 €493 €6 092 €---
239 240 €2 833 €360 €6 407 €---
249 425 €2 695 €222 €6 729 €---
259 613 €2 552 €79 €7 061 €---
TOTAL191 436 €104 531 €35 599 €86 905 €6 058 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 817 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 255 €-1 817 €+3 072 €
2+1 255 €+368 €+887 €
3+1 255 €+425 €+830 €
4+1 255 €+483 €+772 €
5+1 255 €+543 €+712 €
6+1 255 €+604 €+651 €
7+1 255 €+667 €+588 €
8+1 255 €+731 €+524 €
9+1 255 €+797 €+458 €
10+1 255 €+865 €+390 €
11+1 255 €+935 €+320 €
12+1 255 €+1 006 €+249 €
13+1 255 €+1 079 €+176 €
14+1 255 €+1 154 €+101 €
15+1 255 €+1 231 €+24 €
16+1 255 €+1 310 €-55 €
17+1 255 €+1 390 €-135 €
18+1 255 €+1 473 €-218 €
19+1 255 €+1 559 €-304 €
20+1 255 €+1 646 €-391 €
21+1 255 €+1 736 €-481 €
22+1 255 €+1 828 €-573 €
23+1 255 €+1 922 €-667 €
24+1 255 €+2 019 €-764 €
25+1 255 €+2 118 €-863 €
Total+31 375 €+26 072 €+5 303 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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