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maison vente 3 pieces maizieres la grande paroisse 76m2

VilleMaizières-la-Grande-Paroisse (10)
Surface75.89m²
Coût Total103 860€
Loyer Annuel6 156€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 75.89 m²
Prix au m² : 988,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie pețite maison mitoyenne rénovée de 75,89 m2 au sol sur 119 m2 de terrain situé à Maizière la grande Paroisse, commune avec écoles et commerces à proximité avec droit de passage.

Au rez-de-chaussée vous y trouverez une cuisine avec salle à manger et salon ainsi q'une salle d'eau et un wc. L'étage dessert une grande chambre avec climatisation pouvant être séparée afin d'en faire deux . A l'extérieur se trouve un petit atelier très pratique pour y entreposer tout pour le bricolage .

Ponts forts de cette maison :

Fenêtre double vitrage Climatisation à l'étage.

N'hésitez pas à me contacter pour pour organiser des visites

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Loris Monnin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Troyes sous le numéro 502799059, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Maizières-la-Grande-Paroisse
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10510
Total : 103 860€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 22 860€
Valeur du bien : 97 860€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.89m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 513€/mois
Loyer annuel estimé : 6156€/an
Fourchette totale : 399€ - 660€/mois
Fourchette annuelle : 4786€ - 7916€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,99 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 419 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-35 419€ (-32.1%)
Marge achat-revente :6 559€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 458,70€
Coût de l'assurance :9 087,75€
Taxe foncière : 615,55€/an
Soit par mois : 51,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 512,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 75.89 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 860 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 75.89 m² × 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:1 680€
    Fenêtre double vitrage PVC: 2 fenêtres × 700€/fenêtre = 1 400€, Main d'œuvre: 280€
  • Cuisine:1 800€
    Peinture murs et plafond cuisine: 30 m² × 50€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:1 440€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 25 m² × 48€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres:1 440€
    Peinture murs et plafond chambre: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maizières-la-Grande-Paroisse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 156 €/an
Calcul : 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 860 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 449 €
Revenus locatifs : +6 156 €
Charges déductibles : -27 449 €
Résultat foncier Année 1 : -21 294 €(Déficit de 21 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 294 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 589 €/an
Revenus locatifs : +6 156 €
Charges déductibles : -4 589 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 566 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 156 €27 453 €3 614 €-21 297 €21 297 €--
26 279 €4 498 €3 519 €1 780 €---
36 404 €4 400 €3 421 €2 004 €---
46 532 €4 299 €3 320 €2 233 €---
56 663 €4 194 €3 215 €2 469 €---
66 796 €4 086 €3 106 €2 711 €---
76 932 €3 973 €2 994 €2 959 €---
87 071 €3 856 €2 877 €3 214 €---
97 212 €3 736 €2 757 €3 476 €---
107 356 €3 611 €2 632 €3 746 €---
117 504 €3 481 €2 502 €4 022 €---
127 654 €3 347 €2 368 €4 307 €---
137 807 €3 208 €2 229 €4 599 €---
147 963 €3 064 €2 085 €4 899 €---
158 122 €2 915 €1 936 €5 207 €---
168 284 €2 760 €1 781 €5 524 €---
178 450 €2 600 €1 621 €5 850 €---
188 619 €2 435 €1 456 €6 184 €---
198 792 €2 263 €1 284 €6 528 €---
208 967 €2 085 €1 106 €6 882 €---
219 147 €1 901 €922 €7 245 €---
229 330 €1 711 €732 €7 619 €---
239 516 €1 513 €534 €8 003 €---
249 707 €1 309 €330 €8 398 €---
259 901 €1 097 €118 €8 804 €---
TOTAL197 163 €99 795 €52 459 €97 367 €21 297 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 389 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 293 €-6 389 €+7 682 €
2+1 293 €+534 €+759 €
3+1 293 €+601 €+692 €
4+1 293 €+670 €+623 €
5+1 293 €+741 €+552 €
6+1 293 €+813 €+480 €
7+1 293 €+888 €+405 €
8+1 293 €+964 €+329 €
9+1 293 €+1 043 €+250 €
10+1 293 €+1 124 €+169 €
11+1 293 €+1 207 €+86 €
12+1 293 €+1 292 €+1 €
13+1 293 €+1 380 €-87 €
14+1 293 €+1 470 €-177 €
15+1 293 €+1 562 €-269 €
16+1 293 €+1 657 €-364 €
17+1 293 €+1 755 €-462 €
18+1 293 €+1 855 €-562 €
19+1 293 €+1 959 €-666 €
20+1 293 €+2 065 €-772 €
21+1 293 €+2 174 €-881 €
22+1 293 €+2 286 €-993 €
23+1 293 €+2 401 €-1 108 €
24+1 293 €+2 519 €-1 226 €
25+1 293 €+2 641 €-1 348 €
Total+32 325 €+29 210 €+3 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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