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maison vente 5 pieces villeneuve de marsan 91m2

VilleVilleneuve-de-Marsan (40)
Surface91m²
Coût Total163 140€
Loyer Annuel10 341€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 186,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 chambres – Idéale premier achat ou investissement locatif À découvrir, cette maison de ville idéalement située au cœur de la ville, à proximité immédiate des commerces, des écoles et de l’ensemble des commodités.

Elle se compose au rez-de-chaussée d’une pièce de vie, d’une cuisine, d’une arrière-cuisine et de WC.

À l’étage, l’espace nuit dispose de trois chambres ainsi que d’une salle de bains.

Quelques travaux de remise au goût du jour sont à prévoir, offrant la possibilité de moderniser le bien selon vos envies et de valoriser pleinement son potentiel.

Grâce à sa configuration et à son emplacement, cette maison constitue une opportunité intéressante aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif.

Une maison à découvrir rapidement pour les acquéreurs à la recherche d’un bien situé en cœur de ville avec un beau potentiel.

Pour plus d’informations ou pour organiser une visite, contactez-moi.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M David Baillet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de mont de marsan sous le numéro 453608127, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Villeneuve-de-Marsan
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40190
Total : 163 140€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 154 500€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.47€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10341€/an
Fourchette totale : 692€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 8299€ - 12886€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 859,5 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 215 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-61 215€ (-36.2%)
Marge achat-revente :6 075€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 851,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 955,63€
Coût de l'assurance :14 274,75€
Taxe foncière : 1 034,11€/an
Soit par mois : 86,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 91 m² à 13000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres à 800€ chacune = 8800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 500€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres:4 400€
    Parquet flottant: 36 m² à 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² à 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-de-Marsan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 341 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 571 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 500 €
Revenus locatifs : +10 341 €
Charges déductibles : -53 500 €
Résultat foncier Année 1 : -43 159 €(Déficit de 43 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 000 €/an
Revenus locatifs : +10 341 €
Charges déductibles : -7 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 341 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21759.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 341 €53 506 €5 400 €-43 164 €21 400 €21 764 €21 764 €
210 548 €6 861 €5 256 €3 687 €--18 078 €
310 759 €6 712 €5 107 €4 047 €--14 031 €
410 974 €6 558 €4 952 €4 416 €--9 614 €
511 194 €6 398 €4 793 €4 796 €--4 819 €
611 417 €6 233 €4 628 €5 184 €---
711 646 €6 062 €4 457 €5 583 €---
811 879 €5 886 €4 281 €5 993 €---
912 116 €5 703 €4 098 €6 413 €---
1012 359 €5 515 €3 910 €6 844 €---
1112 606 €5 320 €3 715 €7 286 €---
1212 858 €5 118 €3 513 €7 740 €---
1313 115 €4 909 €3 304 €8 206 €---
1413 377 €4 694 €3 089 €8 684 €---
1513 645 €4 471 €2 866 €9 174 €---
1613 918 €4 240 €2 635 €9 678 €---
1714 196 €4 002 €2 397 €10 194 €---
1814 480 €3 755 €2 150 €10 725 €---
1914 770 €3 500 €1 895 €11 269 €---
2015 065 €3 237 €1 632 €11 828 €---
2115 366 €2 964 €1 359 €12 402 €---
2215 674 €2 682 €1 077 €12 991 €---
2315 987 €2 391 €786 €13 596 €---
2416 307 €2 089 €484 €14 217 €---
2516 633 €1 778 €173 €14 855 €---
TOTAL331 228 €164 583 €77 956 €166 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-6 420 €+8 592 €
2+2 172 €0 €+2 172 €
3+2 172 €0 €+2 172 €
4+2 172 €0 €+2 172 €
5+2 172 €0 €+2 172 €
6+2 172 €+110 €+2 062 €
7+2 172 €+1 675 €+497 €
8+2 172 €+1 798 €+374 €
9+2 172 €+1 924 €+248 €
10+2 172 €+2 053 €+119 €
11+2 172 €+2 186 €-14 €
12+2 172 €+2 322 €-150 €
13+2 172 €+2 462 €-290 €
14+2 172 €+2 605 €-433 €
15+2 172 €+2 752 €-580 €
16+2 172 €+2 903 €-731 €
17+2 172 €+3 058 €-886 €
18+2 172 €+3 217 €-1 045 €
19+2 172 €+3 381 €-1 209 €
20+2 172 €+3 549 €-1 377 €
21+2 172 €+3 721 €-1 549 €
22+2 172 €+3 897 €-1 725 €
23+2 172 €+4 079 €-1 907 €
24+2 172 €+4 265 €-2 093 €
25+2 172 €+4 457 €-2 285 €
Total+54 300 €+49 994 €+4 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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