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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-le-Guérétois (23)
Surface86m²
Coût Total128 626€
Loyer Annuel6 646€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 950 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 929,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, calme, Belle vue

Charmante maison 2 chambres avec joli jardin attenant et vue imprenable. - Cette charmante maison de deux chambres a été soigneusement rénovée pour offrir un confort moderne tout en conservant son caractère. Elle dispose notamment d'une chambre et d'une salle de bain au rez-de-chaussée, idéales pour une vie de plain-pied ou pour accueillir des invités en toute simplicité.

Située dans un coin paisible et verdoyant de la Creuse, la propriété est entourée de douces collines et de paysages champêtres, offrant un cadre de vie serein et ressourçant, tout en restant à proximité des commodités.

Le bourg dynamique de Guéret se trouve à seulement 10 km. Vous y trouverez un large choix de commerces, services, restaurants, écoles et infrastructures de santé.

Utilisée comme résidence secondaire depuis plus de 20 ans, cette maison pourrait tout aussi bien devenir une résidence principale chaleureuse, parfaite pour un couple ou une petite famille souhaitant s'installer dans un environnement calme et authentique.

Ville : Saint-Sulpice-le-Guérétois
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.198907, 1.833805
Total : 128 626€
Prix d'acquisition : 79 950€
Travaux : 42 280€
Valeur du bien : 122 230€
Frais de notaire : 6 396€
Coût estimé : 6 396€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 554€/mois
Loyer annuel estimé : 6646€/an
Fourchette totale : 435€ - 705€/mois
Fourchette annuelle : 5224€ - 8454€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 033,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 899 €
Prix d'achat :79 950 €
Décote à l'achat :-8 949€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-39 727€ (-44.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 626€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 665,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 826,55€
Coût de l'assurance :11 254,77€
Taxe foncière : 664,58€/an
Soit par mois : 55,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 553,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 492 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 86 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 280 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 880€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 80€/m² = 6880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Sulpice-le-Guérétois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 554 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 646 €/an
Calcul : 554 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 626 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 665 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 546 €
Revenus locatifs : +6 646 €
Charges déductibles : -47 546 €
Résultat foncier Année 1 : -40 901 €(Déficit de 40 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 266 €/an
Revenus locatifs : +6 646 €
Charges déductibles : -5 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 379 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19500.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 968 €(65% de 79 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 890 €/an
Calcul : 51 968 € × 3,636% = 1 890 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 646 €47 550 €4 156 €-40 905 €21 400 €19 505 €19 505 €
26 779 €5 158 €4 043 €1 621 €--17 884 €
36 914 €5 042 €3 927 €1 872 €--16 012 €
47 053 €4 922 €3 808 €2 130 €--13 882 €
57 194 €4 798 €3 684 €2 395 €--11 486 €
67 338 €4 671 €3 556 €2 667 €--8 819 €
77 484 €4 538 €3 424 €2 946 €--5 873 €
87 634 €4 402 €3 287 €3 232 €--2 641 €
97 787 €4 261 €3 146 €3 526 €---
107 942 €4 115 €3 000 €3 828 €---
118 101 €3 964 €2 849 €4 137 €---
128 263 €3 809 €2 694 €4 455 €---
138 429 €3 648 €2 533 €4 781 €---
148 597 €3 482 €2 367 €5 115 €---
158 769 €3 310 €2 195 €5 459 €---
168 944 €3 133 €2 018 €5 812 €---
179 123 €2 949 €1 835 €6 174 €---
189 306 €2 760 €1 645 €6 546 €---
199 492 €2 564 €1 450 €6 927 €---
209 682 €2 362 €1 248 €7 319 €---
219 875 €2 154 €1 039 €7 722 €---
2210 073 €1 938 €823 €8 135 €---
2310 274 €1 715 €600 €8 559 €---
2410 480 €1 485 €370 €8 995 €---
2510 689 €1 247 €132 €9 443 €---
TOTAL212 868 €129 976 €59 827 €82 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 646 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 396 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 396 €-6 420 €+7 816 €
2+1 396 €0 €+1 396 €
3+1 396 €0 €+1 396 €
4+1 396 €0 €+1 396 €
5+1 396 €0 €+1 396 €
6+1 396 €0 €+1 396 €
7+1 396 €0 €+1 396 €
8+1 396 €0 €+1 396 €
9+1 396 €+265 €+1 131 €
10+1 396 €+1 148 €+248 €
11+1 396 €+1 241 €+155 €
12+1 396 €+1 336 €+60 €
13+1 396 €+1 434 €-38 €
14+1 396 €+1 535 €-139 €
15+1 396 €+1 638 €-242 €
16+1 396 €+1 744 €-348 €
17+1 396 €+1 852 €-456 €
18+1 396 €+1 964 €-568 €
19+1 396 €+2 078 €-682 €
20+1 396 €+2 196 €-800 €
21+1 396 €+2 317 €-921 €
22+1 396 €+2 441 €-1 045 €
23+1 396 €+2 568 €-1 172 €
24+1 396 €+2 699 €-1 303 €
25+1 396 €+2 833 €-1 437 €
Total+34 900 €+24 868 €+10 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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