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Maison 6 pièces 200 m²

VilleSaint-Georges (15)
Surface200
Coût Total278 520
Loyer Annuel16 585
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 995 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 200 m² - Maison 6 pièces 200 m²

EB 563- L'agence CEBEILLAC IMMOBILIER DE SAINT FLOUR vous propose une maison d'habitation, un immense sous-sol d'un surface de 100m2. Idéalement situé en bord de route pour une activité professionnelle. Ce bien se compose de : 1 cuisine separé, un grand sejour salon, un salle de douche, 4 chambres spacieuses, une véranda ensoleillée, un grand jardin clos ensoleillé,  un sous-sol de 100m2. 2000m2 de terrain voir plus. Contact / EMMANUEL BARNERIAS pour plus d'informations et planifier une visite. [Coordonnées masquées] Le prix de vente est de 199000 EUR dont 19900EUR de frais d'agence à la charge du vendeur. Vous pouvez retrouver tous les biens à la vente et le barème des honoraires de l'agence Cebeillac Immobilier, 8 bis cours Sablon à Clermont-Fd (63) sur le site internet de l'agence / [URL masquée pour votre sécurité]. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 200 m²

Consommation énergie primaire : 250 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-Georges
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.020620, 3.128835
Total : 278 520
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 63 600
Valeur du bien : 262 600
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1382€/mois
Loyer annuel estimé : 16585€/an
Fourchette totale : 1054€ - 1812€/mois
Fourchette annuelle : 12649€ - 21747€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,94 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :312 588
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-113 588 (-36.3%)
Marge achat-revente :34 068€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :278 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 460,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 313,21
Coût de l'assurance :24 370,50
Taxe foncière : 1 658,53€/an
Soit par mois : 138,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 382,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 598,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Fenêtres double vitrage:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Rénovation chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€
  • Rénovation cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Peinture salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Peinture salle à manger:1 000
    Peinture salle à manger: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Georges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 382 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 585 €/an
Calcul : 1 382 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 278 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 975 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 583
Revenus locatifs : +16 585
Charges déductibles : -75 583
Résultat foncier Année 1 : -58 997(Déficit de 58 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 597
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 983 €/an
Revenus locatifs : +16 585
Charges déductibles : -11 983
Résultat foncier Années 2+ : 4 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37597.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 58575 5929 358-59 00621 400 €37 606 €37 606 €
216 91711 7439 1105 174--32 432 €
317 25511 4868 8535 769--26 663 €
417 60011 2208 5876 380--20 283 €
517 95310 9458 3127 008--13 275 €
618 31210 6608 0277 651--5 624 €
718 67810 3667 7338 312---
819 05110 0617 4288 990---
919 4329 7467 1139 686---
1019 8219 4206 78710 401---
1120 2179 0836 44911 135---
1220 6228 7346 10111 888---
1321 0348 3735 74012 661---
1421 4557 9995 36613 455---
1521 8847 6134 98014 271---
1622 3227 2134 58015 108---
1722 7686 8004 16715 968---
1823 2236 3723 73916 851---
1923 6885 9303 29617 758---
2024 1625 4722 83818 690---
2124 6454 9982 36519 647---
2225 1384 5081 87520 630---
2325 6414 0011 36821 639---
2426 1533 47784322 677---
2526 6762 93430123 742---
TOTAL531 233264 747135 313266 48621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 486
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 483-6 420+9 903
2+3 4830+3 483
3+3 4830+3 483
4+3 4830+3 483
5+3 4830+3 483
6+3 4830+3 483
7+3 483+806+2 677
8+3 483+2 697+786
9+3 483+2 906+577
10+3 483+3 120+363
11+3 483+3 340+143
12+3 483+3 566-83
13+3 483+3 798-315
14+3 483+4 037-554
15+3 483+4 281-798
16+3 483+4 532-1 049
17+3 483+4 790-1 307
18+3 483+5 055-1 572
19+3 483+5 328-1 845
20+3 483+5 607-2 124
21+3 483+5 894-2 411
22+3 483+6 189-2 706
23+3 483+6 492-3 009
24+3 483+6 803-3 320
25+3 483+7 123-3 640
Total+87 075+79 946+7 129
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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