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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChères (69)
Surface200m²
Coût Total526 600€
Loyer Annuel29 804€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-490€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 100 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 19 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Exposition ouest, Piscine

Les Chères centre, proche Lissieu - Exclusivité PRIMMO Maison de ville entièrement rénovée par l'architecte Benoit Fruhninsholz, d'une surface habitable de 200 m² utiles dont 178 m² Carrez , sur 350 m² de terrain environ avec piscine 10 m X 5 m. Au rdc, un espace bureau de 28 m², ( possibilité d'être transformé en garage), une cuisine aménagée/équipée de 29 m², une salle à manger de 16 m² , un salon ou une chambre de 13,45 m², un wc. A l'étage, une chambre parentale de 18,74 m² avec vue sur le jardin/piscine, un dressing indépendant de 7,73 m², un espace mezzanine/bibliothèque de 18,24 m², et une salle de bains et un wc indépendant. Un espace jeux de 8 m², et une chambre de 17 m². Au deuxième étage, une chambre de 16 m² au sol. Toutes les menuiseries, les pierres de Moca des vasques de la salle de bains et des toilettes, ont été taillées sur mesure et assemblées sur place par des artisans spécialisés. Chauffage gaz de ville. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chères
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69380
Coordonnées : 45.891073, 4.747199
Total : 526 600€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 73 000€
Valeur du bien : 493 000€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 16.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 2484€/mois
Loyer annuel estimé : 29804€/an
Fourchette totale : 1854€ - 3327€/mois
Fourchette annuelle : 22248€ - 39925€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 975,17 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :795 034 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-375 034€ (-47.2%)
Marge achat-revente :268 434€ (33.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :526 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 594,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :131,65€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 725,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :251 633,16€
Coût de l'assurance :39 495,00€
Taxe foncière : 2 980,37€/an
Soit par mois : 248,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 483,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 974,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-490,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage au gaz de ville pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée/équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais mise à jour recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 000 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 100€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Remplacement système chauffage:3 500€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:27 500€
    Remplacement fenêtres: 25 fenêtres × 1100€/fenêtre = 27500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:400€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chères (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Remplacement système chauffage, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 484 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 804 €/an
Calcul : 2 484 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 415 €/an
Base de calcul : Emprunt de 526 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 580 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 975 €
Revenus locatifs : +29 804 €
Charges déductibles : -94 975 €
Résultat foncier Année 1 : -65 172 €(Déficit de 65 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 975 €/an
Revenus locatifs : +29 804 €
Charges déductibles : -21 975 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 828 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43771.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 804 €94 992 €17 432 €-65 189 €21 400 €43 789 €43 789 €
230 400 €21 526 €16 966 €8 873 €--34 915 €
331 008 €21 044 €16 484 €9 963 €--24 952 €
431 628 €20 546 €15 986 €11 082 €--13 870 €
532 260 €20 031 €15 471 €12 229 €--1 641 €
632 906 €19 498 €14 938 €13 407 €---
733 564 €18 948 €14 387 €14 616 €---
834 235 €18 378 €13 818 €15 857 €---
934 920 €17 789 €13 229 €17 131 €---
1035 618 €17 180 €12 620 €18 438 €---
1136 331 €16 550 €11 990 €19 780 €---
1237 057 €15 899 €11 339 €21 158 €---
1337 798 €15 226 €10 666 €22 572 €---
1438 554 €14 530 €9 970 €24 024 €---
1539 325 €13 810 €9 250 €25 515 €---
1640 112 €13 066 €8 506 €27 046 €---
1740 914 €12 296 €7 736 €28 618 €---
1841 732 €11 500 €6 940 €30 232 €---
1942 567 €10 677 €6 117 €31 890 €---
2043 418 €9 827 €5 266 €33 592 €---
2144 287 €8 947 €4 387 €35 340 €---
2245 172 €8 037 €3 477 €37 135 €---
2346 076 €7 096 €2 536 €38 980 €---
2446 997 €6 124 €1 563 €40 874 €---
2547 937 €5 118 €558 €42 820 €---
TOTAL954 621 €438 637 €251 633 €515 984 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 804 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 259 €-6 420 €+12 679 €
2+6 259 €0 €+6 259 €
3+6 259 €0 €+6 259 €
4+6 259 €0 €+6 259 €
5+6 259 €0 €+6 259 €
6+6 259 €+3 530 €+2 729 €
7+6 259 €+4 385 €+1 874 €
8+6 259 €+4 757 €+1 502 €
9+6 259 €+5 139 €+1 120 €
10+6 259 €+5 531 €+728 €
11+6 259 €+5 934 €+325 €
12+6 259 €+6 347 €-88 €
13+6 259 €+6 772 €-513 €
14+6 259 €+7 207 €-948 €
15+6 259 €+7 655 €-1 396 €
16+6 259 €+8 114 €-1 855 €
17+6 259 €+8 585 €-2 326 €
18+6 259 €+9 070 €-2 811 €
19+6 259 €+9 567 €-3 308 €
20+6 259 €+10 078 €-3 819 €
21+6 259 €+10 602 €-4 343 €
22+6 259 €+11 141 €-4 882 €
23+6 259 €+11 694 €-5 435 €
24+6 259 €+12 262 €-6 003 €
25+6 259 €+12 846 €-6 587 €
Total+156 475 €+154 795 €+1 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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