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Appartement

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface80m²
Coût Total215 260€
Loyer Annuel14 734€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 025 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

À vendre à Garges-lès-Gonesse, découvrez ce spacieux appartement de 80 m² situé au 2ème étage proche Gare. Idéal pour les familles, il offre trois chambres confortables et un salon lumineux répartis sur quatre pièces avec balcon. Profitez d'un chauffage efficace et d'un interphone pour plus de sécurité. La proximité des transports en commun facilite vos déplacements quotidiens : le tramway T5 est à seulement 8 minutes à pied (station Garges - Sarcelles), et plusieurs lignes de bus sont accessibles en quelques minutes, notamment à l'arrêt Église Sainte-Geneviève. À un prix attractif de 162 000 €, ce bien est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour plus d'informations et planifiez une visite dès aujourd'hui. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Paris-75019/167

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971304, 2.385563
Total : 215 260€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 202 300€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1228€/mois
Loyer annuel estimé : 14734€/an
Fourchette totale : 900€ - 1675€/mois
Fourchette annuelle : 10799€ - 20103€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 187,5 €/m²
Basé sur :211 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 000 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-13 000€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-40 260€ (-23.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 140,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 032,69€
Coût de l'assurance :18 835,25€
Taxe foncière : 1 473,41€/an
Soit par mois : 122,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 227,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage efficace pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 3 chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Couloir:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 734 €/an
Calcul : 1 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 260 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 753 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 966 €
Revenus locatifs : +14 734 €
Charges déductibles : -49 966 €
Résultat foncier Année 1 : -35 232 €(Déficit de 35 232 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 832 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 666 €/an
Revenus locatifs : +14 734 €
Charges déductibles : -9 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13832.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 734 €49 973 €7 447 €-35 239 €21 400 €13 839 €13 839 €
215 029 €9 478 €7 252 €5 550 €--8 289 €
315 329 €9 276 €7 050 €6 053 €--2 236 €
415 636 €9 067 €6 840 €6 569 €---
515 949 €8 851 €6 624 €7 098 €---
616 268 €8 626 €6 399 €7 641 €---
716 593 €8 394 €6 167 €8 199 €---
816 925 €8 153 €5 926 €8 772 €---
917 263 €7 904 €5 677 €9 359 €---
1017 609 €7 646 €5 419 €9 963 €---
1117 961 €7 379 €5 152 €10 582 €---
1218 320 €7 102 €4 875 €11 218 €---
1318 686 €6 816 €4 589 €11 871 €---
1419 060 €6 519 €4 292 €12 541 €---
1519 441 €6 212 €3 985 €13 230 €---
1619 830 €5 893 €3 667 €13 937 €---
1720 227 €5 564 €3 337 €14 663 €---
1820 631 €5 223 €2 996 €15 409 €---
1921 044 €4 869 €2 642 €16 175 €---
2021 465 €4 503 €2 276 €16 962 €---
2121 894 €4 124 €1 897 €17 770 €---
2222 332 €3 732 €1 505 €18 600 €---
2322 779 €3 325 €1 099 €19 453 €---
2423 234 €2 905 €678 €20 330 €---
2523 699 €2 469 €242 €21 230 €---
TOTAL471 937 €204 003 €108 033 €267 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 094 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 094 €-6 420 €+9 514 €
2+3 094 €0 €+3 094 €
3+3 094 €0 €+3 094 €
4+3 094 €+1 300 €+1 794 €
5+3 094 €+2 129 €+965 €
6+3 094 €+2 292 €+802 €
7+3 094 €+2 460 €+634 €
8+3 094 €+2 631 €+463 €
9+3 094 €+2 808 €+286 €
10+3 094 €+2 989 €+105 €
11+3 094 €+3 175 €-81 €
12+3 094 €+3 365 €-271 €
13+3 094 €+3 561 €-467 €
14+3 094 €+3 762 €-668 €
15+3 094 €+3 969 €-875 €
16+3 094 €+4 181 €-1 087 €
17+3 094 €+4 399 €-1 305 €
18+3 094 €+4 623 €-1 529 €
19+3 094 €+4 852 €-1 758 €
20+3 094 €+5 088 €-1 994 €
21+3 094 €+5 331 €-2 237 €
22+3 094 €+5 580 €-2 486 €
23+3 094 €+5 836 €-2 742 €
24+3 094 €+6 099 €-3 005 €
25+3 094 €+6 369 €-3 275 €
Total+77 350 €+80 380 €+-3 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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