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Appartement 5 pièces 109 m²

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface109m²
Coût Total272 260€
Loyer Annuel18 952€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 500 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 2 288,99 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 109 m²

Melun, gare à pied et proche centre ville dans une résidence sécurisée un appartement de 5 pièces comprennant une vaste entrée avec placards de 12.14m2, une cuisine équipée et son arrière cuisine, une chambre, une pièce de 56.04 m2 aujourd'hui des bureaux qui correspond à un séjour et à 3 chambres, une salle de bains, un WC, une salle d'eau, un grand dégagement avec de nombreux placards, , six balcons pour une siuperficie totale de 14.25m2. Une cave et un BOX en sous-sol. Appartement en excellent état. Ecoles proches, transports bus et gare à proximité. 2.15.1.[Coordonnées masquées].[Coordonnées masquées].0 2.15.1.0

Surface : 109 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 112 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2026

Consommation énergie primaire : 231 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 226 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 020 € et 2 790 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.533308, 2.657721
Total : 272 260€
Prix d'acquisition : 249 500€
Travaux : 2 800€
Valeur du bien : 252 300€
Frais de notaire : 19 960€
Coût estimé : 19 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1579€/mois
Loyer annuel estimé : 18952€/an
Fourchette totale : 1289€ - 1935€/mois
Fourchette annuelle : 15468€ - 23221€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 739,01 €/m²
Basé sur :368 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :298 552 €
Prix d'achat :249 500 €
Décote à l'achat :-49 052€ (-16.4%)
Marge achat-revente :26 292€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,07€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 402,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 930,81€
Coût de l'assurance :20 419,50€
Taxe foncière : 1 895,20€/an
Soit par mois : 157,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 579,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 559,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 800 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture salle de bain: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun. Coefficient régional appliqué pour peinture (50€/m²). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 952 €/an
Calcul : 1 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 260 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 381 €
Revenus locatifs : +18 952 €
Charges déductibles : -14 381 €
Résultat foncier Année 1 : 4 571 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 581 €/an
Revenus locatifs : +18 952 €
Charges déductibles : -11 581 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 371 €/an
Prix d'achat du bien : 249 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 175 €(65% de 249 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 897 €/an
Calcul : 162 175 € × 3,636% = 5 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 952 €14 389 €8 877 €4 563 €---
219 331 €11 350 €8 638 €7 981 €---
319 718 €11 104 €8 392 €8 614 €---
420 112 €10 848 €8 136 €9 264 €---
520 514 €10 585 €7 873 €9 930 €---
620 925 €10 312 €7 600 €10 612 €---
721 343 €10 030 €7 318 €11 313 €---
821 770 €9 739 €7 027 €12 031 €---
922 205 €9 438 €6 726 €12 767 €---
1022 649 €9 128 €6 416 €13 522 €---
1123 102 €8 806 €6 094 €14 296 €---
1223 564 €8 474 €5 762 €15 090 €---
1324 036 €8 131 €5 419 €15 905 €---
1424 516 €7 776 €5 064 €16 740 €---
1525 007 €7 409 €4 697 €17 597 €---
1625 507 €7 030 €4 318 €18 476 €---
1726 017 €6 639 €3 927 €19 378 €---
1826 537 €6 234 €3 522 €20 303 €---
1927 068 €5 816 €3 104 €21 252 €---
2027 609 €5 383 €2 671 €22 226 €---
2128 162 €4 937 €2 225 €23 225 €---
2228 725 €4 475 €1 763 €24 250 €---
2329 299 €3 997 €1 286 €25 302 €---
2429 885 €3 504 €792 €26 381 €---
2530 483 €2 994 €283 €27 489 €---
TOTAL607 038 €198 530 €127 931 €408 508 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 408 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 952 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 980 €+1 369 €+2 611 €
2+3 980 €+2 394 €+1 586 €
3+3 980 €+2 584 €+1 396 €
4+3 980 €+2 779 €+1 201 €
5+3 980 €+2 979 €+1 001 €
6+3 980 €+3 184 €+796 €
7+3 980 €+3 394 €+586 €
8+3 980 €+3 609 €+371 €
9+3 980 €+3 830 €+150 €
10+3 980 €+4 057 €-77 €
11+3 980 €+4 289 €-309 €
12+3 980 €+4 527 €-547 €
13+3 980 €+4 771 €-791 €
14+3 980 €+5 022 €-1 042 €
15+3 980 €+5 279 €-1 299 €
16+3 980 €+5 543 €-1 563 €
17+3 980 €+5 813 €-1 833 €
18+3 980 €+6 091 €-2 111 €
19+3 980 €+6 376 €-2 396 €
20+3 980 €+6 668 €-2 688 €
21+3 980 €+6 968 €-2 988 €
22+3 980 €+7 275 €-3 295 €
23+3 980 €+7 591 €-3 611 €
24+3 980 €+7 914 €-3 934 €
25+3 980 €+8 247 €-4 267 €
Total+99 500 €+122 552 €+-23 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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