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Détails du bien

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface103
Coût Total1 336 116
Loyer Annuel15 252
Rentabilité1.14%
Cashflow/mois-6 090
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 339,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Toulouse / La Cépière En exclusivité dans notre agence des Pradettes . A voir sans tarder, idéal investisseurs ou grandes familles. Lumineux appartement T5 traversant de 103,30 m², situé au 5ème étage avec ascenseur d'une résidence fermée. Il dispose d'une belle entrée, d'un agréable séjour, d'une cuisine séparée, de 3 chambres, d'une salle de bains, de toilettes séparées et d'une loggia. Parking collectif. Charges prévisionnelles annuelles de 3148euros (chauffage et eau chaude compris). Classe énergie D. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard est situé entre 1700euros et 2330euros, prix moyens des énergies indexés sur les années et 2023 (abonnements compris). Le syndicat des copropriétaires (309 lots) n'a aucune procédure en cours. Honoraires à la charge du vendeur. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ' '

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Total : 1 336 116
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 1 187 076
Valeur du bien : 1 325 076
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15252€/an
Fourchette totale : 995€ - 1623€/mois
Fourchette annuelle : 11941€ - 19482€/an
Rentabilité brute :1.14%
Fourchette de rentabilité :0.89% - 1.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 336 116
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 581,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :389,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 971,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :638 456,31
Coût de l'assurance :116 910,15
Taxe foncière : 1 525,21€/an
Soit par mois : 127,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 262,33€/mois
Soit par an : 3 148,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 271,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 361,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6 090,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 187 076(11 525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 144 836
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 103 m² × 11 105€/système = 11105€, Main d'œuvre: 1 021€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1 050€/fenêtre = 10 500€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€/chauffe-eau = 3 500€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20 000€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 800€/m² = 4 000€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Chambres:3 240
    Parquet flottant: 36 m² × 90€/m² = 3 240€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: incluse dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour la région Occitanie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 158 836✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 44 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 336 116 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 676 €/an
Calcul : 390 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 148 €/an
Calcul : 262 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 187 076
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 240 612
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -1 240 612
Résultat foncier Année 1 : -1 225 360(Déficit de 1 225 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 203 960
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 53 536 €/an
Revenus locatifs : +15 252
Charges déductibles : -53 536
Résultat foncier Années 2+ : -38 284 €/an(Déficit de 38 284 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1175025.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 2521 240 65544 229-1 225 40321 400 €1 204 003 €1 204 003 €
215 55752 39743 047-36 8409 350 €27 490 €1 231 493 €
315 86851 17441 825-35 3069 350 €25 956 €1 257 450 €
416 18649 91040 561-33 7259 350 €24 375 €1 281 825 €
516 50948 60339 254-32 0949 350 €22 744 €1 304 569 €
616 84047 25237 902-30 4129 350 €21 062 €1 325 631 €
717 17645 85436 504-28 6789 350 €19 328 €1 344 959 €
817 52044 40935 059-26 8899 350 €17 540 €1 362 499 €
917 87042 91533 565-25 0449 350 €15 695 €1 378 194 €
1018 22841 37032 020-23 1429 350 €13 792 €1 391 986 €
1118 59239 77230 422-21 1809 350 €11 830 €1 403 816 €
1218 96438 12028 770-19 1569 350 €9 806 €209 620 €
1319 34336 41227 062-17 0699 350 €7 719 €189 848 €
1419 73034 64625 296-14 9159 350 €5 566 €169 458 €
1520 12532 81923 470-12 6949 350 €3 345 €148 427 €
1620 52730 93121 581-10 4039 350 €1 054 €126 737 €
1720 93828 97819 628-8 0408 040 €-105 674 €
1821 35726 95917 609-5 6025 602 €-86 346 €
1921 78424 87115 521-3 0873 087 €-68 807 €
2022 21922 71213 362-492492 €-53 112 €
2122 66420 47911 1302 184--37 135 €
2223 11718 1718 8224 946--22 544 €
2323 57915 7846 4357 795--9 888 €
2424 05113 3163 96710 735---
2524 53210 7641 41513 768---
TOTAL488 5292 059 273638 456-1 570 744178 866Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 53 660
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 570 744
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203-6 420+9 623
2+3 203-2 805+6 008
3+3 203-2 805+6 008
4+3 203-2 805+6 008
5+3 203-2 805+6 008
6+3 203-2 805+6 008
7+3 203-2 805+6 008
8+3 203-2 805+6 008
9+3 203-2 805+6 008
10+3 203-2 805+6 008
11+3 203-2 805+6 008
12+3 203-2 805+6 008
13+3 203-2 805+6 008
14+3 203-2 805+6 008
15+3 203-2 805+6 008
16+3 203-2 805+6 008
17+3 203-2 412+5 615
18+3 203-1 681+4 884
19+3 203-926+4 129
20+3 203-148+3 351
21+3 2030+3 203
22+3 2030+3 203
23+3 2030+3 203
24+3 203+254+2 949
25+3 203+4 130-927
Total+80 075-49 275+129 350
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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