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Appartement à vendre

VilleVeynes (05)
Surface66m²
Coût Total117 080€
Loyer Annuel7 289€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 090,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 66 m², Bâtiment de 1 étage, 3 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage électrique, Cuisine séparée, Une entrée, Travaux, Calme

Appartement au rez-de-chaussée d'une copropriété calme située en centre-ville ! Le logement est composé d'un hall d'entrée desservant une cuisine séparée, un salon, une salle d'eau avec wc et une grande chambre de 22m2. Depuis le hall d'entrée possibilité de rouvrir la cloison pour récupérer une pièce attenante de 16m2 avec wc. Ensemble des menuiseries en PVC double vitrage. Electricité et système de chauffage à rénover. Dispose d'une cave. Toutes commodités à proximité. Idéal investisseur ou premier achat ! Nombre de lots de la copropriété : 26, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 890 euros soit 74 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°939 417 457 - Greffe de GAP) Benoit BERNABE Entrepreneur Individuel Réf.907110

Ville : Veynes
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05400
Coordonnées : 44.584880, 5.804280
Total : 117 080€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 39 320€
Valeur du bien : 111 320€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.38€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7289€/an
Fourchette totale : 487€ - 758€/mois
Fourchette annuelle : 5843€ - 9093€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,69 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :86 308 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-14 308€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-30 772€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,81€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 628,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 068,21€
Coût de l'assurance :14 342,30€
Taxe foncière : 728,88€/an
Soit par mois : 60,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,00€/mois
Soit par an : 888,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 607,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 605 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une nouvelle chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes en PVC double vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 320 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres PVC double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Veynes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 289 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 080 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 452 €
Revenus locatifs : +7 289 €
Charges déductibles : -45 452 €
Résultat foncier Année 1 : -38 164 €(Déficit de 38 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 132 €/an
Revenus locatifs : +7 289 €
Charges déductibles : -6 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16763.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 289 €45 456 €3 946 €-38 167 €21 400 €16 767 €16 767 €
27 435 €6 031 €3 841 €1 403 €--15 364 €
37 583 €5 923 €3 733 €1 660 €--13 704 €
47 735 €5 811 €3 621 €1 924 €--11 781 €
57 890 €5 695 €3 505 €2 194 €--9 586 €
68 047 €5 575 €3 385 €2 472 €--7 114 €
78 208 €5 451 €3 261 €2 757 €--4 358 €
88 372 €5 323 €3 133 €3 049 €--1 308 €
98 540 €5 190 €3 000 €3 350 €---
108 711 €5 053 €2 862 €3 658 €---
118 885 €4 911 €2 720 €3 974 €---
129 063 €4 764 €2 573 €4 299 €---
139 244 €4 612 €2 421 €4 632 €---
149 429 €4 454 €2 264 €4 975 €---
159 617 €4 291 €2 101 €5 326 €---
169 810 €4 123 €1 932 €5 687 €---
1710 006 €3 948 €1 758 €6 058 €---
1810 206 €3 768 €1 577 €6 438 €---
1910 410 €3 581 €1 391 €6 829 €---
2010 618 €3 388 €1 198 €7 230 €---
2110 831 €3 188 €998 €7 642 €---
2211 047 €2 982 €791 €8 066 €---
2311 268 €2 768 €577 €8 500 €---
2411 494 €2 547 €356 €8 947 €---
2511 724 €2 318 €127 €9 406 €---
TOTAL233 461 €151 152 €57 068 €82 309 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 289 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531 €-6 420 €+7 951 €
2+1 531 €0 €+1 531 €
3+1 531 €0 €+1 531 €
4+1 531 €0 €+1 531 €
5+1 531 €0 €+1 531 €
6+1 531 €0 €+1 531 €
7+1 531 €0 €+1 531 €
8+1 531 €0 €+1 531 €
9+1 531 €+612 €+919 €
10+1 531 €+1 097 €+434 €
11+1 531 €+1 192 €+339 €
12+1 531 €+1 290 €+241 €
13+1 531 €+1 390 €+141 €
14+1 531 €+1 492 €+39 €
15+1 531 €+1 598 €-67 €
16+1 531 €+1 706 €-175 €
17+1 531 €+1 817 €-286 €
18+1 531 €+1 931 €-400 €
19+1 531 €+2 049 €-518 €
20+1 531 €+2 169 €-638 €
21+1 531 €+2 293 €-762 €
22+1 531 €+2 420 €-889 €
23+1 531 €+2 550 €-1 019 €
24+1 531 €+2 684 €-1 153 €
25+1 531 €+2 822 €-1 291 €
Total+38 275 €+24 693 €+13 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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