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Achat : Appartement Toulouse (31000)

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface61m²
Coût Total140 160€
Loyer Annuel9 033€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 631,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 30 m² de terrain, Cave, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

Toulouse - Tabar / T3 de 62 m² avec terrasse arborée de 30 m² et cave. T3 lumineux avec terrasse arborée de plus de 30 m² : un véritable esprit maison !

Et si votre prochain appartement vous offrait le confort d'une maison ? Découvrez ce charmant T3 de 62 m² en rez-de-chaussée, lumineux et parfaitement agencé, bénéficiant d'un superbe espace extérieur arboré de plus de 30 m², véritable prolongement de la pièce de vie. Un cadre idéal pour profiter des beaux jours, partager des repas en famille ou simplement se détendre au calme.

L'appartement s'ouvre sur une entrée desservant un Wc indépendant, une cuisine entièrement équipée et une agréable pièce de vie baignée de lumière, avec un accès direct à la terrasse. L'espace nuit se compose de deux belles chambres ainsi que d'une salle d'eau fonctionnelle.

Au quotidien, vous apprécierez la facilité de stationnement devant la résidence, la présence d'une cave de 6 m² et surtout un environnement particulièrement agréable avec un accès direct au parc situé à proximité. Les écoles, commerces et transports sont accessibles à pied, avec les lignes de bus 13 et Linéo L4 à seulement cinq minutes. L'accès rapide à la rocade constitue également un véritable atout pour vos déplacements.

Que vous soyez à la recherche de votre première acquisition ou d'un investissement pérenne, cet appartement réunit tous les ingrédients d'un bien agréable à vivre, offrant un excellent équilibre entre confort, praticité et qualité de vie.

Une visite suffira pour vous convaincre !

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Coordonnées : 43.573295, 1.411956
Total : 140 160€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 32 700€
Valeur du bien : 132 200€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9033€/an
Fourchette totale : 589€ - 961€/mois
Fourchette annuelle : 7072€ - 11538€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 469,39 €/m²
Basé sur :171 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 633 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :+9 867€ (+11.0%)
Marge achat-revente :-50 527€ (-56.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 735,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 891,45€
Coût de l'assurance :10 512,00€
Taxe foncière : 903,28€/an
Soit par mois : 75,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 752,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Peinture murs chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans ajustement spécifique.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 033 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 160 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 903 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 840 €
Revenus locatifs : +9 033 €
Charges déductibles : -38 840 €
Résultat foncier Année 1 : -29 807 €(Déficit de 29 807 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 407 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 140 €/an
Revenus locatifs : +9 033 €
Charges déductibles : -6 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8407.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 033 €38 845 €4 821 €-29 812 €21 400 €8 412 €8 412 €
29 213 €6 018 €4 694 €3 196 €--5 216 €
39 398 €5 887 €4 563 €3 511 €--1 705 €
49 586 €5 751 €4 427 €3 835 €---
59 777 €5 611 €4 287 €4 167 €---
69 973 €5 465 €4 141 €4 508 €---
710 172 €5 314 €3 991 €4 858 €---
810 376 €5 158 €3 835 €5 217 €---
910 583 €4 997 €3 673 €5 587 €---
1010 795 €4 830 €3 506 €5 965 €---
1111 011 €4 656 €3 333 €6 354 €---
1211 231 €4 477 €3 153 €6 754 €---
1311 456 €4 292 €2 968 €7 164 €---
1411 685 €4 099 €2 776 €7 585 €---
1511 919 €3 901 €2 577 €8 018 €---
1612 157 €3 695 €2 371 €8 462 €---
1712 400 €3 481 €2 158 €8 919 €---
1812 648 €3 260 €1 937 €9 388 €---
1912 901 €3 032 €1 708 €9 869 €---
2013 159 €2 795 €1 471 €10 364 €---
2113 422 €2 550 €1 226 €10 872 €---
2213 691 €2 296 €973 €11 394 €---
2313 965 €2 034 €710 €11 931 €---
2414 244 €1 762 €438 €12 482 €---
2514 529 €1 480 €156 €13 049 €---
TOTAL289 323 €135 685 €69 891 €153 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 897 €-6 420 €+8 317 €
2+1 897 €0 €+1 897 €
3+1 897 €0 €+1 897 €
4+1 897 €+639 €+1 258 €
5+1 897 €+1 250 €+647 €
6+1 897 €+1 352 €+545 €
7+1 897 €+1 457 €+440 €
8+1 897 €+1 565 €+332 €
9+1 897 €+1 676 €+221 €
10+1 897 €+1 790 €+107 €
11+1 897 €+1 906 €-9 €
12+1 897 €+2 026 €-129 €
13+1 897 €+2 149 €-252 €
14+1 897 €+2 276 €-379 €
15+1 897 €+2 405 €-508 €
16+1 897 €+2 539 €-642 €
17+1 897 €+2 676 €-779 €
18+1 897 €+2 816 €-919 €
19+1 897 €+2 961 €-1 064 €
20+1 897 €+3 109 €-1 212 €
21+1 897 €+3 262 €-1 365 €
22+1 897 €+3 418 €-1 521 €
23+1 897 €+3 579 €-1 682 €
24+1 897 €+3 745 €-1 848 €
25+1 897 €+3 915 €-2 018 €
Total+47 425 €+46 091 €+1 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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