Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 8 pièce(s), NEUILLY-LE-VENDIN

VilleNeuilly-le-Vendin (53)
Surface189m²
Coût Total232 460€
Loyer Annuel16 415€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 189 m²
Prix au m² : 788,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

Charmante propriété en pierre avec maison de 3 chambres, gîte d'une chambre et nombreuses dépendances au calme - Une maison à usage d'habitation construite en pierres et couverte en ardoises, comprenant :

  • au rez-de-chaussée : salon/séjour avec cuisine ouverte et poêle à bois.
  • à demi-niveau : chambre donnant accès à salle de bains
  • à l'étage : chambre, salle d'eau et autre chambre. Sous la chambre située à demi-niveau : cave/buanderie. A la suite, sous la chambre au premier étage : grande pièce à usage de rangement avec escalier donnant accès à la chambre. Attenant, un gîte composé :
  • au rez-de-chaussée : salon/séjour avec cuisine ouverte et poêle à bois.
  • à l'étage : chambre et salle d'eau. A la suite, une ancienne établie à usage de débarras. Terrain sur l'avant, avec dépendance en pierres composée de deux pièces sur Terre et grenier Une autre dépendance composée d'une pièce et d'une mezzanine. Jardin - https://www.leggett-immo.com/pages/termes
Ville : Neuilly-le-Vendin
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53250
Coordonnées : 48.492760, -0.324230
Total : 232 460€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 71 540€
Valeur du bien : 220 540€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 189m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.74€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1368€/mois
Loyer annuel estimé : 16415€/an
Fourchette totale : 1085€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 13020€ - 20695€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :825,4 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :156 000 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-7 000€ (-4.5%)
Marge achat-revente :-76 460€ (-49.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :58,12€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 203,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 079,84€
Coût de l'assurance :17 434,50€
Taxe foncière : 1 641,53€/an
Soit par mois : 136,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 367,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 189 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 540 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 340€
    Isolation combles: 189 m² × 60€/m² = 11340€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuilly-le-Vendin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 140€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 368 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 415 €/an
Calcul : 1 368 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 460 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 642 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 567 €
Revenus locatifs : +16 415 €
Charges déductibles : -81 567 €
Résultat foncier Année 1 : -65 151 €(Déficit de 65 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 027 €/an
Revenus locatifs : +16 415 €
Charges déductibles : -10 027 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43751.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 415 €81 574 €7 695 €-65 159 €21 400 €43 759 €43 759 €
216 744 €9 828 €7 489 €6 915 €--36 843 €
317 078 €9 616 €7 277 €7 463 €--29 381 €
417 420 €9 396 €7 057 €8 024 €--21 356 €
517 768 €9 168 €6 829 €8 600 €--12 756 €
618 124 €8 933 €6 594 €9 191 €--3 566 €
718 486 €8 690 €6 351 €9 796 €---
818 856 €8 439 €6 100 €10 417 €---
919 233 €8 179 €5 840 €11 055 €---
1019 618 €7 910 €5 571 €11 708 €---
1120 010 €7 632 €5 293 €12 378 €---
1220 410 €7 344 €5 006 €13 066 €---
1320 819 €7 047 €4 708 €13 771 €---
1421 235 €6 740 €4 401 €14 495 €---
1521 660 €6 422 €4 083 €15 237 €---
1622 093 €6 094 €3 755 €15 999 €---
1722 535 €5 754 €3 415 €16 781 €---
1822 985 €5 403 €3 064 €17 583 €---
1923 445 €5 039 €2 700 €18 406 €---
2023 914 €4 664 €2 325 €19 250 €---
2124 392 €4 275 €1 936 €20 117 €---
2224 880 €3 874 €1 535 €21 006 €---
2325 378 €3 458 €1 120 €21 919 €---
2425 885 €3 029 €690 €22 856 €---
2526 403 €2 585 €246 €23 818 €---
TOTAL525 787 €241 093 €111 080 €284 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 447 €-6 420 €+9 867 €
2+3 447 €0 €+3 447 €
3+3 447 €0 €+3 447 €
4+3 447 €0 €+3 447 €
5+3 447 €0 €+3 447 €
6+3 447 €0 €+3 447 €
7+3 447 €+1 869 €+1 578 €
8+3 447 €+3 125 €+322 €
9+3 447 €+3 316 €+131 €
10+3 447 €+3 512 €-65 €
11+3 447 €+3 713 €-266 €
12+3 447 €+3 920 €-473 €
13+3 447 €+4 131 €-684 €
14+3 447 €+4 348 €-901 €
15+3 447 €+4 571 €-1 124 €
16+3 447 €+4 800 €-1 353 €
17+3 447 €+5 034 €-1 587 €
18+3 447 €+5 275 €-1 828 €
19+3 447 €+5 522 €-2 075 €
20+3 447 €+5 775 €-2 328 €
21+3 447 €+6 035 €-2 588 €
22+3 447 €+6 302 €-2 855 €
23+3 447 €+6 576 €-3 129 €
24+3 447 €+6 857 €-3 410 €
25+3 447 €+7 145 €-3 698 €
Total+86 175 €+85 408 €+767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →