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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMelgven (29)
Surface148m²
Coût Total232 762€
Loyer Annuel17 531€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 020 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 060,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage

Melgven, EXCLUSIVITE ETUDE pour cette propriété comprenant une maison d'habitation ayant, véranda, cuisine, séjour de 50 m2, salle de bains, wc, une chambre, chaufferie, cellier et buanderie. A l'étage, trois chambres. Garage/atelier de plus de 100 m2. Terrain de 2.120 m2. Prévoir travaux.

157 020 euros. 150 000 euros + Honoraires de négo. : 7 020 euros (soit 4,68% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Melgven
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29140
Coordonnées : 47.911941, -3.838765
Total : 232 762€
Prix d'acquisition : 157 020€
Travaux : 63 180€
Valeur du bien : 220 200€
Frais de notaire : 12 562€
Coût estimé : 12 562€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 9.87€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1461€/mois
Loyer annuel estimé : 17531€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1774€/mois
Fourchette annuelle : 14436€ - 21290€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 611,94 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :386 567 €
Prix d'achat :157 020 €
Décote à l'achat :-229 547€ (-59.4%)
Marge achat-revente :153 805€ (39.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 762€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 220,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 082,63€
Coût de l'assurance :20 366,68€
Taxe foncière : 1 753,13€/an
Soit par mois : 146,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 460,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 366,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 180 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 780€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 72€/m² = 10656€, Main d'œuvre: 124€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 531 €/an
Calcul : 1 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 762 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 753 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 561 €
Revenus locatifs : +17 531 €
Charges déductibles : -73 561 €
Résultat foncier Année 1 : -56 030 €(Déficit de 56 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 381 €/an
Revenus locatifs : +17 531 €
Charges déductibles : -10 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34629.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 020 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 063 €(65% de 157 020 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 063 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 531 €73 569 €7 821 €-56 037 €21 400 €34 637 €34 637 €
217 882 €10 181 €7 613 €7 701 €--26 936 €
318 240 €9 966 €7 398 €8 273 €--18 663 €
418 604 €9 744 €7 176 €8 860 €--9 802 €
518 976 €9 514 €6 946 €9 463 €--340 €
619 356 €9 276 €6 708 €10 080 €---
719 743 €9 030 €6 462 €10 713 €---
820 138 €8 775 €6 208 €11 363 €---
920 541 €8 512 €5 944 €12 029 €---
1020 951 €8 240 €5 672 €12 712 €---
1121 371 €7 958 €5 390 €13 413 €---
1221 798 €7 666 €5 098 €14 132 €---
1322 234 €7 364 €4 797 €14 870 €---
1422 679 €7 052 €4 485 €15 626 €---
1523 132 €6 729 €4 162 €16 403 €---
1623 595 €6 395 €3 828 €17 199 €---
1724 067 €6 050 €3 482 €18 017 €---
1824 548 €5 692 €3 125 €18 856 €---
1925 039 €5 322 €2 755 €19 716 €---
2025 540 €4 940 €2 372 €20 600 €---
2126 051 €4 544 €1 976 €21 507 €---
2226 572 €4 135 €1 567 €22 437 €---
2327 103 €3 711 €1 143 €23 392 €---
2427 645 €3 273 €705 €24 372 €---
2528 198 €2 819 €251 €25 379 €---
TOTAL561 532 €240 457 €113 083 €321 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 531 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 682 €-6 420 €+10 102 €
2+3 682 €0 €+3 682 €
3+3 682 €0 €+3 682 €
4+3 682 €0 €+3 682 €
5+3 682 €0 €+3 682 €
6+3 682 €+2 922 €+760 €
7+3 682 €+3 214 €+468 €
8+3 682 €+3 409 €+273 €
9+3 682 €+3 609 €+73 €
10+3 682 €+3 814 €-132 €
11+3 682 €+4 024 €-342 €
12+3 682 €+4 240 €-558 €
13+3 682 €+4 461 €-779 €
14+3 682 €+4 688 €-1 006 €
15+3 682 €+4 921 €-1 239 €
16+3 682 €+5 160 €-1 478 €
17+3 682 €+5 405 €-1 723 €
18+3 682 €+5 657 €-1 975 €
19+3 682 €+5 915 €-2 233 €
20+3 682 €+6 180 €-2 498 €
21+3 682 €+6 452 €-2 770 €
22+3 682 €+6 731 €-3 049 €
23+3 682 €+7 018 €-3 336 €
24+3 682 €+7 312 €-3 630 €
25+3 682 €+7 614 €-3 932 €
Total+92 050 €+96 322 €+-4 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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