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GRANDE MAISON DE VILLAGE PEZILLA

Bien expiré
VillePézilla-la-Rivière (66)
Surface172m²
Coût Total148 480€
Loyer Annuel19 598€
Rentabilité13.20%
Cashflow/mois+686€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 761,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3

NOUVEAUTE DV IMMO Sur la commune de Pezilla la Rivière, venez découvrir cette grande maison de Village de 172m2 édifiée sur 3 niveaux. Le RDC vous offre une superficie de 44m2 qui comporte aujourd'hui 3 pièces, un toitlette et une salle d'eau. Cet espace vous permettra de laisser libre cours à votre imangination. Au 1er étage, vous trouverez une très grande pièce de vie de plus 50m2 avec sa cuisine ouverte et équipée. Le second étage est composé d'un grand espace qui dessert une chambre avec placard, un cellier, une salle de bain avec toilettes et un bureau. Enfin le dernier étage vous offrira une grande suite parentale avec son dressing, sa salle d'eau et son WC. Le tout donnant accès à une superbe terrasse surplombant les toits de la ville. Cette maison, une face, dispose du double vitrage, de climatisation. A noter que certains travaux de remise au gout du jour seront à prévoir.   Pour plus de renseignements, merci de privilégier les appels téléphoniques auprès de l'agence et de demander Aurore SEMPERE-GAONACH La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Aurore SEMPERE-GAONACH inscrite au Greffe du Tribunal de Commerce de Perpignan sous le No RSAC 450 044 870 en qualité d'agent commercial sans détention de fonds, pour la société SARL DV IMMO 529 647 638 00038 27   Les honoraires sont à la charge du vendeur Date de réalisation du diagnostic : 03/07/2023 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

  • https://www.dv-immobilier-international.com/honoraires
Ville : Pézilla-la-Rivière
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66370
Coordonnées : 42.696061, 2.766090
Total : 148 480€
Prix d'acquisition : 131 000€
Travaux : 7 000€
Valeur du bien : 138 000€
Frais de notaire : 10 480€
Coût estimé : 10 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1633€/mois
Loyer annuel estimé : 19598€/an
Fourchette totale : 1213€ - 2198€/mois
Fourchette annuelle : 14560€ - 26379€/an
Rentabilité brute :13.20%
Fourchette de rentabilité :9.81% - 17.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 784,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 801,72€
Coût de l'assurance :12 992,00€
Taxe foncière : 1 959,83€/an
Soit par mois : 163,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 633,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :685,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 102 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour garantir la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie, remplacement si nécessaire, mise aux normes des évacuations.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 000 €(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage murs et sol (10m²): 50€/m² × 10 = 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€, Électricité (réfection): 600€, Peinture murs et plafonds: 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Électricité générale:300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:400€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézilla-la-Rivière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 633 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 598 €/an
Calcul : 1 633 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 480 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 960 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 567 €
Revenus locatifs : +19 598 €
Charges déductibles : -14 567 €
Résultat foncier Année 1 : 5 031 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 567 €/an
Revenus locatifs : +19 598 €
Charges déductibles : -7 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 031 €/an
Prix d'achat du bien : 131 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150 €(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 598 €14 572 €5 092 €5 027 €---
219 990 €7 438 €4 958 €12 552 €---
320 390 €7 299 €4 820 €13 091 €---
420 798 €7 156 €4 676 €13 642 €---
521 214 €7 007 €4 527 €14 207 €---
621 638 €6 853 €4 374 €14 785 €---
722 071 €6 694 €4 214 €15 377 €---
822 512 €6 529 €4 049 €15 983 €---
922 963 €6 358 €3 879 €16 604 €---
1023 422 €6 181 €3 702 €17 240 €---
1123 890 €5 999 €3 519 €17 892 €---
1224 368 €5 809 €3 330 €18 559 €---
1324 855 €5 613 €3 133 €19 242 €---
1425 353 €5 410 €2 930 €19 943 €---
1525 860 €5 200 €2 720 €20 660 €---
1626 377 €4 982 €2 503 €21 394 €---
1726 904 €4 757 €2 278 €22 147 €---
1827 442 €4 524 €2 044 €22 919 €---
1927 991 €4 282 €1 803 €23 709 €---
2028 551 €4 033 €1 553 €24 519 €---
2129 122 €3 774 €1 294 €25 348 €---
2229 704 €3 506 €1 026 €26 199 €---
2330 299 €3 229 €749 €27 070 €---
2430 905 €2 942 €462 €27 963 €---
2531 523 €2 644 €165 €28 878 €---
TOTAL627 740 €142 789 €73 802 €484 950 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 484 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 116 €+1 508 €+2 608 €
2+4 116 €+3 766 €+350 €
3+4 116 €+3 927 €+189 €
4+4 116 €+4 093 €+23 €
5+4 116 €+4 262 €-146 €
6+4 116 €+4 436 €-320 €
7+4 116 €+4 613 €-497 €
8+4 116 €+4 795 €-679 €
9+4 116 €+4 981 €-865 €
10+4 116 €+5 172 €-1 056 €
11+4 116 €+5 368 €-1 252 €
12+4 116 €+5 568 €-1 452 €
13+4 116 €+5 773 €-1 657 €
14+4 116 €+5 983 €-1 867 €
15+4 116 €+6 198 €-2 082 €
16+4 116 €+6 418 €-2 302 €
17+4 116 €+6 644 €-2 528 €
18+4 116 €+6 876 €-2 760 €
19+4 116 €+7 113 €-2 997 €
20+4 116 €+7 356 €-3 240 €
21+4 116 €+7 604 €-3 488 €
22+4 116 €+7 860 €-3 744 €
23+4 116 €+8 121 €-4 005 €
24+4 116 €+8 389 €-4 273 €
25+4 116 €+8 663 €-4 547 €
Total+102 900 €+145 485 €+-42 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 295 jours
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