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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface79m²
Coût Total225 320€
Loyer Annuel15 335€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 139,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m² - Appartement 4 pièces 79 m²

Proche écoles, commerces et transports (RER B et future ligne 16 du métro). Situé au 6ème étage d'un immeuble bien entretenu avec gardien, bel appartement type F4 de 79 m2 environ avec entrée, wc, salon / salle à manger, cuisine séparée équipée, couloir, cellier, placards, salle de bains, trois chambres et loggia. Cave. Appartement calme, clair et lumineux. Fenêtres en double vitrage PVC récentes, installation électrique rénovée. Appartement ensoleillé, habitable sans frais, vue dégagée. A voir sans tarder ..  

Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 316 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/02/2020

Consommation énergie primaire : 221 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 996 € et 996 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.947056, 2.532007
Total : 225 320€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 800€
Valeur du bien : 211 800€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1278€/mois
Loyer annuel estimé : 15335€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1591€/mois
Fourchette annuelle : 12318€ - 19091€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 113,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 746,81€
Coût de l'assurance :19 715,50€
Taxe foncière : 1 533,50€/an
Soit par mois : 127,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 277,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 300€
    Peinture et revêtement de sol: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Électricité: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 700€ = 4500€
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 278 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 335 €/an
Calcul : 1 278 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 789 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 534 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 641 €
Revenus locatifs : +15 335 €
Charges déductibles : -52 641 €
Résultat foncier Année 1 : -37 306 €(Déficit de 37 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 841 €/an
Revenus locatifs : +15 335 €
Charges déductibles : -9 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 494 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15905.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 335 €52 648 €7 526 €-37 313 €21 400 €15 913 €15 913 €
215 642 €9 648 €7 326 €5 994 €--9 919 €
315 955 €9 440 €7 118 €6 514 €--3 405 €
416 274 €9 226 €6 904 €7 048 €---
516 599 €9 004 €6 682 €7 595 €---
616 931 €8 775 €6 453 €8 156 €---
717 270 €8 538 €6 216 €8 732 €---
817 615 €8 293 €5 970 €9 323 €---
917 967 €8 039 €5 717 €9 929 €---
1018 327 €7 776 €5 454 €10 550 €---
1118 693 €7 505 €5 183 €11 189 €---
1219 067 €7 224 €4 902 €11 843 €---
1319 448 €6 934 €4 611 €12 515 €---
1419 837 €6 633 €4 311 €13 204 €---
1520 234 €6 322 €4 000 €13 912 €---
1620 639 €6 001 €3 679 €14 638 €---
1721 052 €5 669 €3 346 €15 383 €---
1821 473 €5 325 €3 003 €16 148 €---
1921 902 €4 969 €2 647 €16 933 €---
2022 340 €4 601 €2 279 €17 739 €---
2122 787 €4 221 €1 899 €18 566 €---
2223 243 €3 827 €1 505 €19 416 €---
2323 708 €3 420 €1 098 €20 288 €---
2424 182 €2 999 €677 €21 183 €---
2524 665 €2 564 €241 €22 102 €---
TOTAL491 185 €209 600 €108 747 €281 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 220 €-6 420 €+9 640 €
2+3 220 €0 €+3 220 €
3+3 220 €0 €+3 220 €
4+3 220 €+1 093 €+2 127 €
5+3 220 €+2 278 €+942 €
6+3 220 €+2 447 €+773 €
7+3 220 €+2 620 €+600 €
8+3 220 €+2 797 €+423 €
9+3 220 €+2 979 €+241 €
10+3 220 €+3 165 €+55 €
11+3 220 €+3 357 €-137 €
12+3 220 €+3 553 €-333 €
13+3 220 €+3 754 €-534 €
14+3 220 €+3 961 €-741 €
15+3 220 €+4 174 €-954 €
16+3 220 €+4 391 €-1 171 €
17+3 220 €+4 615 €-1 395 €
18+3 220 €+4 844 €-1 624 €
19+3 220 €+5 080 €-1 860 €
20+3 220 €+5 322 €-2 102 €
21+3 220 €+5 570 €-2 350 €
22+3 220 €+5 825 €-2 605 €
23+3 220 €+6 086 €-2 866 €
24+3 220 €+6 355 €-3 135 €
25+3 220 €+6 631 €-3 411 €
Total+80 500 €+84 475 €+-3 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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