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Immeuble 2 Appartements 2 Garages

Bien expiré
VilleCollet-de-Dèze (48)
Surface142m²
Coût Total195 550€
Loyer Annuel11 401€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 598,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Cuisine séparée, 2 salles de douche, 2 garages

Au coeur du village du Collet de Dèze, cet immeuble de 220 m2 sur 3 niveaux est composé de 2 appartements de 68 m2 de type T3 au premier étage et de 77 m² de type 3 au second, 1 garage de 35 m2 par appartement. Les diagnostics sont à disposition sur demande. (6.25 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Fanny Arietti (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Collet-de-Dèze
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48160
Coordonnées : 44.246738, 3.928220
Total : 195 550€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 103 750€
Valeur du bien : 188 750€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 950€/mois
Loyer annuel estimé : 11401€/an
Fourchette totale : 710€ - 1271€/mois
Fourchette annuelle : 8523€ - 15250€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 901,83 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :270 060 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-185 060€ (-68.5%)
Marge achat-revente :74 510€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :969,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :79,85€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 1 049,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 316,78€
Coût de l'assurance :23 954,88€
Taxe foncière : 1 140,11€/an
Soit par mois : 95,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 950,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-194,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 142 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 142 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 750 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:25 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 100€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€, Main d'œuvre: 700€ = 10900€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant plomberie et carrelage) = 6000€
  • Chambres - Rénovation lourde:14 000€
    Revêtement sol (parquet): 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture murs (50 m²): 30€/m² × 50 = 1500€, Main d'œuvre: 5000€ = 9500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 650€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Collet-de-Dèze (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 950 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 401 €/an
Calcul : 950 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 584 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 550 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 140 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 432 €
Revenus locatifs : +11 401 €
Charges déductibles : -112 432 €
Résultat foncier Année 1 : -101 031 €(Déficit de 101 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 682 €/an
Revenus locatifs : +11 401 €
Charges déductibles : -8 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79630.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 401 €112 438 €6 590 €-101 037 €21 400 €79 637 €79 637 €
211 629 €8 513 €6 415 €3 116 €--76 521 €
311 862 €8 333 €6 234 €3 529 €--72 992 €
412 099 €8 146 €6 047 €3 953 €--69 039 €
512 341 €7 952 €5 854 €4 389 €--64 650 €
612 588 €7 752 €5 654 €4 836 €--59 814 €
712 839 €7 545 €5 446 €5 295 €--54 520 €
813 096 €7 330 €5 232 €5 766 €--48 754 €
913 358 €7 109 €5 010 €6 250 €--42 504 €
1013 625 €6 879 €4 781 €6 746 €--35 758 €
1113 898 €6 642 €4 543 €7 256 €--28 502 €
1214 176 €6 396 €4 298 €7 780 €---
1314 459 €6 142 €4 044 €8 317 €---
1414 748 €5 879 €3 781 €8 870 €---
1515 043 €5 607 €3 509 €9 437 €---
1615 344 €5 325 €3 227 €10 019 €---
1715 651 €5 034 €2 936 €10 617 €---
1815 964 €4 733 €2 635 €11 231 €---
1916 284 €4 421 €2 323 €11 862 €---
2016 609 €4 099 €2 000 €12 511 €---
2116 941 €3 765 €1 667 €13 176 €---
2217 280 €3 420 €1 321 €13 861 €---
2317 626 €3 062 €964 €14 563 €---
2417 978 €2 693 €594 €15 286 €---
2518 338 €2 310 €212 €16 028 €---
TOTAL365 180 €251 524 €95 317 €113 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 394 €-6 420 €+8 814 €
2+2 394 €0 €+2 394 €
3+2 394 €0 €+2 394 €
4+2 394 €0 €+2 394 €
5+2 394 €0 €+2 394 €
6+2 394 €0 €+2 394 €
7+2 394 €0 €+2 394 €
8+2 394 €0 €+2 394 €
9+2 394 €0 €+2 394 €
10+2 394 €0 €+2 394 €
11+2 394 €0 €+2 394 €
12+2 394 €+2 334 €+60 €
13+2 394 €+2 495 €-101 €
14+2 394 €+2 661 €-267 €
15+2 394 €+2 831 €-437 €
16+2 394 €+3 006 €-612 €
17+2 394 €+3 185 €-791 €
18+2 394 €+3 369 €-975 €
19+2 394 €+3 559 €-1 165 €
20+2 394 €+3 753 €-1 359 €
21+2 394 €+3 953 €-1 559 €
22+2 394 €+4 158 €-1 764 €
23+2 394 €+4 369 €-1 975 €
24+2 394 €+4 586 €-2 192 €
25+2 394 €+4 808 €-2 414 €
Total+59 850 €+42 647 €+17 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 186 jours
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