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Détails du bien

VilleAbbeville (80)
Surface90.75m²
Coût Total191 144€
Loyer Annuel9 984€
Rentabilité5.22%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 90.75 m²
Prix au m² : 1 309,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

EN HYPER CENTRE ABBEVILLOIS, Votre agence Century 21 Triangle Immobilier Abbeville vous propose à la vente ce charmant appartement, situé en hyper centre quartier Saint Vulfran, dans un immeuble de reconstruction d'après guerre , idéal pour un investisseur. Caractéristiques du bien: Au deuxième étage:

  • Entrée/couloir
  • Séjour/salon lumineux exposé Sud OUEST
  • Cuisine indépendante
  • Deux chambres
  • Salle d'eau
  • WC indépendant TRAVAUX A PREVOIR Les +:
  • Lumineux
  • Localisation
  • Spacieux Atouts de la Localisation :
  • Commodités : À proximité de commerces, pour simplifier votre quotidien.
  • Éducation : À quelques minutes des écoles et crèches
  • Loisirs : Profitez du hallage, restaurants et espaces verts alentour.
  • Accessibilité : La gare d'Abbeville se trouve à seulement 2 minutes à pied, facilitant vos déplacements vers les grandes villes. Bien vendu libre Contactez-nous pour plus d'informations et une visite. - https://www.century21-ti-abbeville.com/mentions_legales/
Ville : Abbeville
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80100
Coordonnées : 50.104862, 1.831733
Total : 191 144€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 62 840€
Valeur du bien : 181 640€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.75m²
Loyer prédit : 9.17€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 832€/mois
Loyer annuel estimé : 9984€/an
Fourchette totale : 690€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 8277€ - 12044€/an
Rentabilité brute :5.22%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 6.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 616,65 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 711 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :-27 911€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-44 433€ (-30.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 144€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :941,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 337,20€
Coût de l'assurance :16 725,10€
Taxe foncière : 998,44€/an
Soit par mois : 83,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90.75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du papier peint et du parquet usé dans le couloir
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 840 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la pose), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 700€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 50€/m² = 300€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 500€ = 500€, 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 440€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 600€, Total: 2220€
  • Chambres - Peinture:2 220€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: 300€, Total: 1110€
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 300€, Total: 1050€
  • Couloir - Rénovation:880€
    Remplacement papier peint et parquet: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 200€, Total: 440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abbeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 832 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 984 €/an
Calcul : 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 144 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 829 €
Revenus locatifs : +9 984 €
Charges déductibles : -70 829 €
Résultat foncier Année 1 : -60 844 €(Déficit de 60 844 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 444 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 989 €/an
Revenus locatifs : +9 984 €
Charges déductibles : -7 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39444.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 984 €70 835 €6 327 €-60 851 €21 400 €39 451 €39 451 €
210 184 €7 826 €6 158 €2 358 €--37 092 €
310 388 €7 651 €5 983 €2 737 €--34 355 €
410 596 €7 470 €5 803 €3 125 €--31 230 €
510 807 €7 283 €5 616 €3 524 €--27 705 €
611 024 €7 090 €5 422 €3 934 €--23 772 €
711 244 €6 890 €5 222 €4 354 €--19 417 €
811 469 €6 683 €5 016 €4 786 €--14 631 €
911 698 €6 469 €4 802 €5 229 €--9 402 €
1011 932 €6 248 €4 581 €5 684 €--3 718 €
1112 171 €6 020 €4 352 €6 151 €---
1212 414 €5 783 €4 116 €6 631 €---
1312 663 €5 539 €3 872 €7 124 €---
1412 916 €5 286 €3 619 €7 630 €---
1513 174 €5 025 €3 358 €8 149 €---
1613 438 €4 755 €3 087 €8 683 €---
1713 706 €4 475 €2 808 €9 231 €---
1813 981 €4 187 €2 519 €9 794 €---
1914 260 €3 888 €2 220 €10 372 €---
2014 545 €3 579 €1 912 €10 966 €---
2114 836 €3 260 €1 592 €11 577 €---
2215 133 €2 929 €1 262 €12 204 €---
2315 436 €2 588 €921 €12 848 €---
2415 744 €2 235 €567 €13 509 €---
2516 059 €1 870 €202 €14 189 €---
TOTAL319 803 €195 863 €91 337 €123 940 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 097 €-6 420 €+8 517 €
2+2 097 €0 €+2 097 €
3+2 097 €0 €+2 097 €
4+2 097 €0 €+2 097 €
5+2 097 €0 €+2 097 €
6+2 097 €0 €+2 097 €
7+2 097 €0 €+2 097 €
8+2 097 €0 €+2 097 €
9+2 097 €0 €+2 097 €
10+2 097 €0 €+2 097 €
11+2 097 €+730 €+1 367 €
12+2 097 €+1 989 €+108 €
13+2 097 €+2 137 €-40 €
14+2 097 €+2 289 €-192 €
15+2 097 €+2 445 €-348 €
16+2 097 €+2 605 €-508 €
17+2 097 €+2 769 €-672 €
18+2 097 €+2 938 €-841 €
19+2 097 €+3 112 €-1 015 €
20+2 097 €+3 290 €-1 193 €
21+2 097 €+3 473 €-1 376 €
22+2 097 €+3 661 €-1 564 €
23+2 097 €+3 854 €-1 757 €
24+2 097 €+4 053 €-1 956 €
25+2 097 €+4 257 €-2 160 €
Total+52 425 €+37 182 €+15 243 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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