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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMaizières-lès-Metz (57)
Surface68
Coût Total125 920
Loyer Annuel9 053
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-11
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 308,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Pas de balcon

MAIZIERES-LES-METZ - Appartement 4 pièces de 68 m² situé au 4ème étage d'une copropriété sans ascensseur dans un environnement calme. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine fermée et équipée, d'un grand salon-séjour lumineux, de deux chambres, d'une salle de bains, d'un WC séparé ainsi que d'un débarras et deux celliers. Une cave complète le bien. Chauffage individuel au gaz, double vitrage. Prévoir rafraichissement. DPE : F GES : F. Prix 89 000€ les honoraires sont à la charge du vendeur. Charges prévisionnelles annuelles : 720€. Taxe fonçière : 538€. Nombre de lots dans la copropriété : 50 lots. Pas de procèdures en cours. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1760€ et 2430€ par an. Prix moyen des énergies indexés sur l'année 2021 (Abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques Pour plus d'informations, veuillez contacter M. De Boni ou par mail : . La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. DE BONI. Agent commercial mandataire indépendant en immobilier immatriculé au RSAC de METZ sous le numéro 831577374.

Ville : Maizières-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57280
Coordonnées : 49.209836, 6.156123
Total : 125 920
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 29 800
Valeur du bien : 118 800
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9053€/an
Fourchette totale : 593€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7122€ - 11508€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 660,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 175,64
Coût de l'assurance :11 018,00
Taxe foncière : 538,00€/an
Soit par mois : 44,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 404 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des meubles de cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle avec usure visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 800(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€
  • Menuiseries:4 900
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maizières-lès-Metz (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 053 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 538 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 726
Revenus locatifs : +9 053
Charges déductibles : -35 726
Résultat foncier Année 1 : -26 672(Déficit de 26 672 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 272
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 926 €/an
Revenus locatifs : +9 053
Charges déductibles : -5 926
Résultat foncier Années 2+ : 3 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5272.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 05335 7304 231-26 67621 400 €5 276 €5 276 €
29 2345 8174 1193 417--1 860 €
39 4195 7014 0023 718---
49 6075 5813 8824 026---
59 7995 4563 7584 343---
69 9955 3283 6294 668---
710 1955 1953 4965 001---
810 3995 0573 3585 342---
910 6074 9143 2165 693---
1010 8194 7673 0686 052---
1111 0364 6152 9166 421---
1211 2564 4572 7586 800---
1311 4824 2942 5957 188---
1411 7114 1252 4267 586---
1511 9453 9502 2517 995---
1612 1843 7692 0718 415---
1712 4283 5821 8848 846---
1812 6773 3891 6909 288---
1912 9303 1891 4909 741---
2013 1892 9821 28310 207---
2113 4532 7681 06910 685---
2213 7222 54684811 175---
2313 9962 31761811 679---
2414 2762 08038112 196---
2514 5611 83513612 727---
TOTAL289 975133 44461 176156 53121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 531
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901-6 420+8 321
2+1 9010+1 901
3+1 901+557+1 344
4+1 901+1 208+693
5+1 901+1 303+598
6+1 901+1 400+501
7+1 901+1 500+401
8+1 901+1 603+298
9+1 901+1 708+193
10+1 901+1 816+85
11+1 901+1 926-25
12+1 901+2 040-139
13+1 901+2 156-255
14+1 901+2 276-375
15+1 901+2 399-498
16+1 901+2 524-623
17+1 901+2 654-753
18+1 901+2 786-885
19+1 901+2 922-1 021
20+1 901+3 062-1 161
21+1 901+3 205-1 304
22+1 901+3 353-1 452
23+1 901+3 504-1 603
24+1 901+3 659-1 758
25+1 901+3 818-1 917
Total+47 525+46 959+566
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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