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CARCASSONNE CENTRE-VILLE - Appartement de caractère 69 m2

VilleCarcassonne (11)
Surface69.2
Coût Total98 400
Loyer Annuel7 228
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 69.2 m²
Prix au m² : 794,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Réf 13068 MM - CARCASSONNE CENTRE-VILLE - Situé au 2e étage d'un immeuble de caractère en plein coeur de la Bastide de Carcassonne, cet appartement d'environ 69 m2 habitables, au charme haussmannien, séduira les amateurs de beaux volumes et d'authenticité. Il bénéficie d'une agréable luminosité naturelle tout au long de la journée et propose de belles superficies habitables, dont une grande chambre particulièrement lumineuse. L'appartement est sain et offre un fort potentiel après quelques travaux de remise au goût du jour. Copropriété est en cours de création. Un bien de caractère offrant un beau potentiel de valorisation, idéal pour une résidence principale pleine de charme ou un investissement patrimonial. Cette annonce vous est proposée par MILER Maiwenn - - NoRSAC: 993214261, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Carcassonne Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.kervran-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.213036, 2.349107
Total : 98 400
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 39 000
Valeur du bien : 94 000
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.2
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 602€/mois
Loyer annuel estimé : 7228€/an
Fourchette totale : 483€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 5798€ - 9011€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,55 €/m²
Basé sur :412 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 645
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-32 645 (-37.2%)
Marge achat-revente :-10 755€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 521,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 067,63
Coût de l'assurance :8 856,00
Taxe foncière : 722,82€/an
Soit par mois : 60,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation
Quantité: 1 système pour 69.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 000(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen avec installation, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (coût moyen avec installation, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen avec installation, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen avec installation, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (coût moyen avec installation, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 500
    Rafraîchissement chambre: 1 chambre × 2500€ = 2500€ (coût moyen avec peinture et main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 228 €/an
Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 400 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 458
Revenus locatifs : +7 228
Charges déductibles : -43 458
Résultat foncier Année 1 : -36 230(Déficit de 36 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 830
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 458 €/an
Revenus locatifs : +7 228
Charges déductibles : -4 458
Résultat foncier Années 2+ : 2 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14830.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 22843 4623 384-36 23321 400 €14 833 €14 833 €
27 3734 3733 2963 000--11 833 €
37 5204 2813 2043 240--8 593 €
47 6714 1853 1083 485--5 108 €
57 8244 0873 0103 737--1 371 €
67 9813 9842 9073 996---
78 1403 8792 8024 261---
88 3033 7692 6924 534---
98 4693 6562 5794 813---
108 6383 5382 4615 100---
118 8113 4172 3405 394---
128 9873 2912 2145 696---
139 1673 1612 0846 006---
149 3503 0261 9496 325---
159 5372 8861 8096 651---
169 7282 7411 6646 987---
179 9232 5921 5157 331---
1810 1212 4371 3607 685---
1910 3242 2761 1998 047---
2010 5302 1101 0338 420---
2110 7411 9388618 803---
2210 9561 7606839 196---
2311 1751 5754989 599---
2411 3981 38430710 014---
2511 6261 18711010 439---
TOTAL231 522114 99449 068116 52821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 528
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 518 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 518-6 420+7 938
2+1 5180+1 518
3+1 5180+1 518
4+1 5180+1 518
5+1 5180+1 518
6+1 518+788+730
7+1 518+1 278+240
8+1 518+1 360+158
9+1 518+1 444+74
10+1 518+1 530-12
11+1 518+1 618-100
12+1 518+1 709-191
13+1 518+1 802-284
14+1 518+1 897-379
15+1 518+1 995-477
16+1 518+2 096-578
17+1 518+2 199-681
18+1 518+2 305-787
19+1 518+2 414-896
20+1 518+2 526-1 008
21+1 518+2 641-1 123
22+1 518+2 759-1 241
23+1 518+2 880-1 362
24+1 518+3 004-1 486
25+1 518+3 132-1 614
Total+37 950+34 958+2 992
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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