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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface145m²
Coût Total345 700€
Loyer Annuel22 469€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 758,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 145 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Calme, Etat : bon

1894 – L'immobilier vous propose un lot de 4 appartements sur 6 dans un petit immeuble ancien marseillais, bien entretenu.

  • T1/2 de 28 m², loué 500 €
  • T1/2 de 34 m², loué 600 €
  • T2 de 39 m², loué 630 €
  • T3 de 46 m², loué 750 €

Le revenu mensuel brut est de 2 480 €.

L'ensemble se situe dans une rue calme, à proximité des écoles, commerces, axes autoroutiers et de toutes les commodités. Honoraires à charge vendeur Contact Abdellah CHAIEB Agent commercial en immobilier enregistré au RSAC du greffe de Marseille sous le n° 841312382 titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société 1894-L'immobilier. La présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de l'agent commercial en contact. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 14932

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.315140, 5.381360
Total : 345 700€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 70 300€
Valeur du bien : 325 300€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1872€/mois
Loyer annuel estimé : 22469€/an
Fourchette totale : 1463€ - 2396€/mois
Fourchette annuelle : 17557€ - 28755€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 686,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :97,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 784,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 243,68€
Coût de l'assurance :29 384,50€
Taxe foncière : 2 246,92€/an
Soit par mois : 187,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 872,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 971,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration recommandée pour le confort et l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 145 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 300 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 900€ = 12600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:5 000€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Électricité: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 469 €/an
Calcul : 1 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 175 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 247 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 846 €
Revenus locatifs : +22 469 €
Charges déductibles : -84 846 €
Résultat foncier Année 1 : -62 377 €(Déficit de 62 377 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 977 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 546 €/an
Revenus locatifs : +22 469 €
Charges déductibles : -14 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 923 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40976.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 469 €84 857 €11 135 €-62 388 €21 400 €40 988 €40 988 €
222 919 €14 256 €10 833 €8 663 €--32 325 €
323 377 €13 944 €10 522 €9 432 €--22 892 €
423 844 €13 623 €10 201 €10 221 €--12 671 €
524 321 €13 291 €9 869 €11 031 €--1 640 €
624 808 €12 948 €9 525 €11 860 €---
725 304 €12 593 €9 171 €12 711 €---
825 810 €12 227 €8 805 €13 583 €---
926 326 €11 849 €8 426 €14 478 €---
1026 853 €11 458 €8 035 €15 395 €---
1127 390 €11 054 €7 632 €16 336 €---
1227 938 €10 637 €7 215 €17 301 €---
1328 496 €10 206 €6 784 €18 290 €---
1429 066 €9 761 €6 338 €19 306 €---
1529 648 €9 301 €5 878 €20 347 €---
1630 241 €8 826 €5 403 €21 415 €---
1730 845 €8 335 €4 912 €22 511 €---
1831 462 €7 827 €4 405 €23 635 €---
1932 091 €7 304 €3 881 €24 788 €---
2032 733 €6 762 €3 340 €25 971 €---
2133 388 €6 203 €2 781 €27 185 €---
2234 056 €5 625 €2 203 €28 430 €---
2334 737 €5 029 €1 606 €29 708 €---
2435 432 €4 412 €990 €31 019 €---
2536 140 €3 775 €353 €32 365 €---
TOTAL719 694 €316 101 €160 244 €403 593 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 403 593 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 719 €-6 420 €+11 139 €
2+4 719 €0 €+4 719 €
3+4 719 €0 €+4 719 €
4+4 719 €0 €+4 719 €
5+4 719 €0 €+4 719 €
6+4 719 €+3 066 €+1 653 €
7+4 719 €+3 813 €+906 €
8+4 719 €+4 075 €+644 €
9+4 719 €+4 343 €+376 €
10+4 719 €+4 618 €+101 €
11+4 719 €+4 901 €-182 €
12+4 719 €+5 190 €-471 €
13+4 719 €+5 487 €-768 €
14+4 719 €+5 792 €-1 073 €
15+4 719 €+6 104 €-1 385 €
16+4 719 €+6 424 €-1 705 €
17+4 719 €+6 753 €-2 034 €
18+4 719 €+7 090 €-2 371 €
19+4 719 €+7 436 €-2 717 €
20+4 719 €+7 791 €-3 072 €
21+4 719 €+8 155 €-3 436 €
22+4 719 €+8 529 €-3 810 €
23+4 719 €+8 912 €-4 193 €
24+4 719 €+9 306 €-4 587 €
25+4 719 €+9 710 €-4 991 €
Total+117 975 €+121 078 €+-3 103 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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