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T3 au coeur d'agen

VilleAgen (47)
Surface61m²
Coût Total94 860€
Loyer Annuel6 938€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 967,21 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé en plein centre-ville d’Agen, à deux pas de toutes les commodités, venez découvrir ce beau T3 de 61 m², niché au 3ᵉ étage sans ascenseur d’un immeuble calme. Son séjour mansardé lumineux, avec poutres apparentes et volumes atypiques, lui confère un charme unique et une atmosphère chaleureuse

Visites des logements: contacter le service ventes. Contact mail à privilégier. Remise des offres d’achat en mains propres ou envoi électronique. Date limite de dépôt des offres d’achat : 26/09/2026 – attribution selon ordre de priorité défini à l’article L 443-12 du CCH

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.204290, 0.616730
Total : 94 860€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 31 140€
Valeur du bien : 90 140€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6938€/an
Fourchette totale : 458€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5498€ - 8756€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,45 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 339 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-50 339€ (-46.0%)
Marge achat-revente :14 479€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :27,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 069,94€
Coût de l'assurance :8 300,25€
Taxe foncière : 693,80€/an
Soit par mois : 57,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 578,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 61 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon complet (45 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 140 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 000€
    Chaudière à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (incluant la pose)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 2000€ = 2500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 580€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 1820€ = 2200€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 060€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 940€ = 1500€
  • Salon - Rafraîchissement:5 700€
    Peinture murs salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Entretien parquet: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 938 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 860 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 162 €
Revenus locatifs : +6 938 €
Charges déductibles : -35 162 €
Résultat foncier Année 1 : -28 224 €(Déficit de 28 224 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 022 €/an
Revenus locatifs : +6 938 €
Charges déductibles : -4 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 916 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6823.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 938 €35 165 €2 999 €-28 227 €21 400 €6 827 €6 827 €
27 077 €3 943 €2 917 €3 134 €--3 693 €
37 218 €3 858 €2 833 €3 360 €--333 €
47 363 €3 771 €2 745 €3 591 €---
57 510 €3 681 €2 655 €3 829 €---
67 660 €3 588 €2 562 €4 072 €---
77 813 €3 492 €2 467 €4 321 €---
87 970 €3 393 €2 367 €4 576 €---
98 129 €3 291 €2 265 €4 838 €---
108 292 €3 185 €2 160 €5 106 €---
118 457 €3 076 €2 051 €5 381 €---
128 627 €2 964 €1 938 €5 663 €---
138 799 €2 848 €1 822 €5 952 €---
148 975 €2 728 €1 702 €6 248 €---
159 155 €2 604 €1 578 €6 551 €---
169 338 €2 476 €1 450 €6 862 €---
179 524 €2 344 €1 318 €7 181 €---
189 715 €2 207 €1 181 €7 508 €---
199 909 €2 066 €1 041 €7 843 €---
2010 107 €1 921 €895 €8 186 €---
2110 310 €1 771 €745 €8 539 €---
2210 516 €1 616 €590 €8 900 €---
2310 726 €1 456 €430 €9 270 €---
2410 941 €1 291 €265 €9 650 €---
2511 159 €1 120 €94 €10 039 €---
TOTAL222 227 €99 855 €43 070 €122 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-6 420 €+7 877 €
2+1 457 €0 €+1 457 €
3+1 457 €0 €+1 457 €
4+1 457 €+978 €+479 €
5+1 457 €+1 149 €+308 €
6+1 457 €+1 222 €+235 €
7+1 457 €+1 296 €+161 €
8+1 457 €+1 373 €+84 €
9+1 457 €+1 451 €+6 €
10+1 457 €+1 532 €-75 €
11+1 457 €+1 614 €-157 €
12+1 457 €+1 699 €-242 €
13+1 457 €+1 785 €-328 €
14+1 457 €+1 874 €-417 €
15+1 457 €+1 965 €-508 €
16+1 457 €+2 059 €-602 €
17+1 457 €+2 154 €-697 €
18+1 457 €+2 252 €-795 €
19+1 457 €+2 353 €-896 €
20+1 457 €+2 456 €-999 €
21+1 457 €+2 562 €-1 105 €
22+1 457 €+2 670 €-1 213 €
23+1 457 €+2 781 €-1 324 €
24+1 457 €+2 895 €-1 438 €
25+1 457 €+3 012 €-1 555 €
Total+36 425 €+36 711 €+-286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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