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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface43m²
Coût Total112 920€
Loyer Annuel11 255€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 2 302,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 terrasses, Belle vue, Exposition ouest, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

EXCLUSIVITÉ -NICE ARIANE-LES ROMARINS - Au dernier étage, très bel appartement entièrement refait de type deux pièces. Toutes les pièces au droit des deux terrasses d'une surface totale de 43m² env. COUP DE COEUR ASSURE!! . 110 Lots principaux. 3432€ Charges annuelles

Surface Loi carrez m² M. AQUILINA Cyril, Agent Commercial . CLASSE ÉNERGIE - CLASSE CLIMAT DPE NOUVELLE VERSION . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : € et €/an. Date de référence des prix de l'énergie pour établir cette estimation : 01/01/2021 a 30/01/2023 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : . Honoraires d'agence intégralement à la charge du vendeur Consultez nos honoraires sur Mr AQUILINA Cyril, Agent commercial

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.746573, 7.302164
Total : 112 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 21.81€/m²/mois
Fourchette : 17.12€ - 27.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11255€/an
Fourchette totale : 736€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8836€ - 14338€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.82% - 12.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 806,34 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 672 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+21 328€ (+27.5%)
Marge achat-revente :-35 248€ (-45.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 592,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 859,86€
Coût de l'assurance :9 880,50€
Taxe foncière : 1 125,54€/an
Soit par mois : 93,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 286,00€/mois
Soit par an : 3 432,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 937,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 972,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 255 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 126 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 432 €/an
Calcul : 286 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 743 €
Revenus locatifs : +11 255 €
Charges déductibles : -14 743 €
Résultat foncier Année 1 : -3 488 €(Déficit de 3 488 €)
Imputable sur revenu global : 3 488 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 743 €/an
Revenus locatifs : +11 255 €
Charges déductibles : -8 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 512 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 255 €14 747 €3 794 €-3 491 €3 491 €--
211 481 €8 646 €3 693 €2 834 €---
311 710 €8 542 €3 589 €3 168 €---
411 944 €8 434 €3 481 €3 510 €---
512 183 €8 323 €3 370 €3 861 €---
612 427 €8 207 €3 254 €4 220 €---
712 675 €8 088 €3 135 €4 588 €---
812 929 €7 964 €3 011 €4 965 €---
913 188 €7 836 €2 884 €5 351 €---
1013 451 €7 704 €2 752 €5 747 €---
1113 720 €7 568 €2 615 €6 153 €---
1213 995 €7 426 €2 473 €6 569 €---
1314 275 €7 280 €2 327 €6 995 €---
1414 560 €7 128 €2 176 €7 432 €---
1514 851 €6 972 €2 019 €7 880 €---
1615 148 €6 810 €1 857 €8 339 €---
1715 451 €6 642 €1 689 €8 809 €---
1815 760 €6 469 €1 516 €9 292 €---
1916 076 €6 289 €1 336 €9 786 €---
2016 397 €6 104 €1 151 €10 294 €---
2116 725 €5 912 €959 €10 813 €---
2217 059 €5 713 €760 €11 347 €---
2317 401 €5 507 €555 €11 893 €---
2417 749 €5 295 €342 €12 454 €---
2518 104 €5 075 €122 €13 029 €---
TOTAL360 515 €184 679 €54 860 €175 836 €3 491 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 047 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 836 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 364 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 364 €-1 047 €+3 411 €
2+2 364 €+850 €+1 514 €
3+2 364 €+950 €+1 414 €
4+2 364 €+1 053 €+1 311 €
5+2 364 €+1 158 €+1 206 €
6+2 364 €+1 266 €+1 098 €
7+2 364 €+1 376 €+988 €
8+2 364 €+1 489 €+875 €
9+2 364 €+1 605 €+759 €
10+2 364 €+1 724 €+640 €
11+2 364 €+1 846 €+518 €
12+2 364 €+1 971 €+393 €
13+2 364 €+2 098 €+266 €
14+2 364 €+2 230 €+134 €
15+2 364 €+2 364 €0 €
16+2 364 €+2 502 €-138 €
17+2 364 €+2 643 €-279 €
18+2 364 €+2 788 €-424 €
19+2 364 €+2 936 €-572 €
20+2 364 €+3 088 €-724 €
21+2 364 €+3 244 €-880 €
22+2 364 €+3 404 €-1 040 €
23+2 364 €+3 568 €-1 204 €
24+2 364 €+3 736 €-1 372 €
25+2 364 €+3 909 €-1 545 €
Total+59 100 €+52 751 €+6 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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