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Appartement à vendre

VilleZalana (2B)
Surface116.1m²
Coût Total136 500€
Loyer Annuel13 427€
Rentabilité9.84%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 116.1 m²
Prix au m² : 689,06 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Salon (total 17,23 m²), 5 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Les 9 pièces de cet appartement sont réparties sur trois niveaux, au RDC, une cave avec point d'eau, un bureau et une remise, les trois pièces ne communiquent pas. Au premier étage, deux chambres communiquantes. Au deuxième étage, une salle d'eau, une entrée, un salon une cuisine, trois chambres. L'ensemble nécessite d'importants travaux de rénovation. 

Ville : Zalana
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20272
Coordonnées : 42.253869, 9.382756
Total : 136 500€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 130 100€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116.1m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13427€/an
Fourchette totale : 917€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 11009€ - 16376€/an
Rentabilité brute :9.84%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 12.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :540,31 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :62 730 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :+17 270€ (+27.5%)
Marge achat-revente :-73 770€ (-117.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 723,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 944,86€
Coût de l'assurance :11 602,50€
Taxe foncière : 1 342,66€/an
Soit par mois : 111,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 116.1 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 67 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible sur photos - chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:13 400€
    Rénovation chambres: 67 m² × 200€/m² = 13400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Rénovation salon: 20 m² × 110€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Zalana). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les spécificités régionales.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 427 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 343 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 651 €
Revenus locatifs : +13 427 €
Charges déductibles : -56 651 €
Résultat foncier Année 1 : -43 225 €(Déficit de 43 225 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 825 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 551 €/an
Revenus locatifs : +13 427 €
Charges déductibles : -6 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21824.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 427 €56 656 €4 749 €-43 229 €21 400 €21 829 €21 829 €
213 695 €6 432 €4 625 €7 263 €--14 566 €
313 969 €6 303 €4 497 €7 666 €--6 900 €
414 248 €6 170 €4 363 €8 078 €---
514 533 €6 032 €4 226 €8 501 €---
614 824 €5 890 €4 083 €8 935 €---
715 121 €5 742 €3 935 €9 379 €---
815 423 €5 588 €3 782 €9 835 €---
915 731 €5 430 €3 623 €10 302 €---
1016 046 €5 265 €3 459 €10 781 €---
1116 367 €5 095 €3 288 €11 272 €---
1216 694 €4 919 €3 112 €11 776 €---
1317 028 €4 736 €2 929 €12 292 €---
1417 369 €4 547 €2 740 €12 822 €---
1517 716 €4 351 €2 544 €13 365 €---
1618 070 €4 148 €2 341 €13 922 €---
1718 432 €3 938 €2 131 €14 494 €---
1818 800 €3 720 €1 913 €15 081 €---
1919 177 €3 494 €1 688 €15 682 €---
2019 560 €3 261 €1 454 €16 299 €---
2119 951 €3 019 €1 212 €16 932 €---
2220 350 €2 768 €962 €17 582 €---
2320 757 €2 509 €702 €18 249 €---
2421 172 €2 240 €433 €18 933 €---
2521 596 €1 961 €155 €19 635 €---
TOTAL430 058 €164 214 €68 945 €265 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 820 €-6 420 €+9 240 €
2+2 820 €0 €+2 820 €
3+2 820 €0 €+2 820 €
4+2 820 €+353 €+2 467 €
5+2 820 €+2 550 €+270 €
6+2 820 €+2 680 €+140 €
7+2 820 €+2 814 €+6 €
8+2 820 €+2 950 €-130 €
9+2 820 €+3 091 €-271 €
10+2 820 €+3 234 €-414 €
11+2 820 €+3 382 €-562 €
12+2 820 €+3 533 €-713 €
13+2 820 €+3 688 €-868 €
14+2 820 €+3 847 €-1 027 €
15+2 820 €+4 010 €-1 190 €
16+2 820 €+4 177 €-1 357 €
17+2 820 €+4 348 €-1 528 €
18+2 820 €+4 524 €-1 704 €
19+2 820 €+4 705 €-1 885 €
20+2 820 €+4 890 €-2 070 €
21+2 820 €+5 080 €-2 260 €
22+2 820 €+5 275 €-2 455 €
23+2 820 €+5 475 €-2 655 €
24+2 820 €+5 680 €-2 860 €
25+2 820 €+5 890 €-3 070 €
Total+70 500 €+79 753 €+-9 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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