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Maison de ville 7 pièces 118 m²

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface118m²
Coût Total131 760€
Loyer Annuel8 330€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 567,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 118 m² - Maison

Vous rêvez de rénover une maison plein de charme et d'histoire ? Ne cherchez plus, nous avons l'opportunité idéale pour vous ! Située dans le quartier historique de la ville de Boussac, cette ancienne maison offre un potentiel incroyable. Avec ses murs en pierre, son immense cheminée et son parquet à l'étage, elle dégage un charme authentique qui ne demande qu'à être restauré ! Avec une superficie de 115m², cette maison dispose de pas moins de 7 pièces à aménager selon vos envies. Vous pouvez laisser libre cours à votre imagination pour créer un espace de vie unique et plein de caractère. N'attendez plus pour réaliser votre projet de rénovation et devenir propriétaire d'une maison chargée d'histoire dans un cadre exceptionnel. - Mentions légales : Proposé à la vente à 67000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 18/03/2024 - Classe-Energie F : 366 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2740 et 3770 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine DARTOIS : [Coordonnées masquées] - BOUSSAC IMMOBILIER Boussac - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : Xa163364 Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.347120, 2.231228
Total : 131 760€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 59 400€
Valeur du bien : 126 400€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8330€/an
Fourchette totale : 511€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 6131€ - 11317€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 856,80€
Coût de l'assurance :11 529,00€
Taxe foncière : 832,98€/an
Soit par mois : 69,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, carrelage et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et peinture, réfection de l'électricité
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 900€
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 50€/m² = 5900€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:5 000€
    Rénovation murs et peinture: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 760 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 169 €
Revenus locatifs : +8 330 €
Charges déductibles : -65 169 €
Résultat foncier Année 1 : -56 840 €(Déficit de 56 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 769 €/an
Revenus locatifs : +8 330 €
Charges déductibles : -5 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35439.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 330 €65 174 €4 480 €-56 844 €21 400 €35 444 €35 444 €
28 496 €5 655 €4 361 €2 841 €--32 603 €
38 666 €5 533 €4 239 €3 133 €--29 469 €
48 840 €5 406 €4 112 €3 433 €--26 036 €
59 016 €5 275 €3 981 €3 741 €--22 294 €
69 197 €5 139 €3 845 €4 057 €--18 237 €
79 381 €4 999 €3 705 €4 382 €--13 855 €
89 568 €4 853 €3 559 €4 715 €--9 140 €
99 760 €4 703 €3 409 €5 057 €--4 083 €
109 955 €4 547 €3 253 €5 408 €---
1110 154 €4 386 €3 092 €5 768 €---
1210 357 €4 219 €2 925 €6 138 €---
1310 564 €4 047 €2 753 €6 518 €---
1410 776 €3 868 €2 574 €6 907 €---
1510 991 €3 683 €2 389 €7 308 €---
1611 211 €3 492 €2 198 €7 719 €---
1711 435 €3 294 €2 000 €8 141 €---
1811 664 €3 089 €1 795 €8 575 €---
1911 897 €2 877 €1 582 €9 020 €---
2012 135 €2 657 €1 363 €9 478 €---
2112 378 €2 430 €1 136 €9 948 €---
2212 625 €2 195 €901 €10 431 €---
2312 878 €1 951 €657 €10 926 €---
2413 135 €1 699 €405 €11 436 €---
2513 398 €1 439 €145 €11 959 €---
TOTAL266 807 €156 610 €64 857 €110 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749 €-6 420 €+8 169 €
2+1 749 €0 €+1 749 €
3+1 749 €0 €+1 749 €
4+1 749 €0 €+1 749 €
5+1 749 €0 €+1 749 €
6+1 749 €0 €+1 749 €
7+1 749 €0 €+1 749 €
8+1 749 €0 €+1 749 €
9+1 749 €0 €+1 749 €
10+1 749 €+397 €+1 352 €
11+1 749 €+1 730 €+19 €
12+1 749 €+1 841 €-92 €
13+1 749 €+1 955 €-206 €
14+1 749 €+2 072 €-323 €
15+1 749 €+2 192 €-443 €
16+1 749 €+2 316 €-567 €
17+1 749 €+2 442 €-693 €
18+1 749 €+2 573 €-824 €
19+1 749 €+2 706 €-957 €
20+1 749 €+2 843 €-1 094 €
21+1 749 €+2 984 €-1 235 €
22+1 749 €+3 129 €-1 380 €
23+1 749 €+3 278 €-1 529 €
24+1 749 €+3 431 €-1 682 €
25+1 749 €+3 588 €-1 839 €
Total+43 725 €+33 059 €+10 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 229 jours
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