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Maison de ville 7 pièces 118 m²

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface118
Coût Total131 760
Loyer Annuel8 330
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 567,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 118 m² - Maison

Vous rêvez de rénover une maison plein de charme et d'histoire ? Ne cherchez plus, nous avons l'opportunité idéale pour vous ! Située dans le quartier historique de la ville de Boussac, cette ancienne maison offre un potentiel incroyable. Avec ses murs en pierre, son immense cheminée et son parquet à l'étage, elle dégage un charme authentique qui ne demande qu'à être restauré ! Avec une superficie de 115m², cette maison dispose de pas moins de 7 pièces à aménager selon vos envies. Vous pouvez laisser libre cours à votre imagination pour créer un espace de vie unique et plein de caractère. N'attendez plus pour réaliser votre projet de rénovation et devenir propriétaire d'une maison chargée d'histoire dans un cadre exceptionnel. - Mentions légales : Proposé à la vente à 67000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 18/03/2024 - Classe-Energie F : 366 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2740 et 3770 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine DARTOIS : [Coordonnées masquées] - BOUSSAC IMMOBILIER Boussac - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : Xa163364 Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.347120, 2.231228
Total : 131 760
Prix d'acquisition : 67 000
Travaux : 59 400
Valeur du bien : 126 400
Frais de notaire : 5 360
Coût estimé : 5 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8330€/an
Fourchette totale : 511€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 6131€ - 11317€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :38,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 693,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 856,80
Coût de l'assurance :11 529,00
Taxe foncière : 832,98€/an
Soit par mois : 69,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (118 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, carrelage et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et peinture, réfection de l'électricité
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 900
    Isolation toiture/combles: 118 m² × 50€/m² = 5900€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€ = 8500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:5 000
    Rénovation murs et peinture: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 760 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 169
Revenus locatifs : +8 330
Charges déductibles : -65 169
Résultat foncier Année 1 : -56 840(Déficit de 56 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 440
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 769 €/an
Revenus locatifs : +8 330
Charges déductibles : -5 769
Résultat foncier Années 2+ : 2 560 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35439.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 33065 1744 480-56 84421 400 €35 444 €35 444 €
28 4965 6554 3612 841--32 603 €
38 6665 5334 2393 133--29 469 €
48 8405 4064 1123 433--26 036 €
59 0165 2753 9813 741--22 294 €
69 1975 1393 8454 057--18 237 €
79 3814 9993 7054 382--13 855 €
89 5684 8533 5594 715--9 140 €
99 7604 7033 4095 057--4 083 €
109 9554 5473 2535 408---
1110 1544 3863 0925 768---
1210 3574 2192 9256 138---
1310 5644 0472 7536 518---
1410 7763 8682 5746 907---
1510 9913 6832 3897 308---
1611 2113 4922 1987 719---
1711 4353 2942 0008 141---
1811 6643 0891 7958 575---
1911 8972 8771 5829 020---
2012 1352 6571 3639 478---
2112 3782 4301 1369 948---
2212 6252 19590110 431---
2312 8781 95165710 926---
2413 1351 69940511 436---
2513 3981 43914511 959---
TOTAL266 807156 61064 857110 19621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 196
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749-6 420+8 169
2+1 7490+1 749
3+1 7490+1 749
4+1 7490+1 749
5+1 7490+1 749
6+1 7490+1 749
7+1 7490+1 749
8+1 7490+1 749
9+1 7490+1 749
10+1 749+397+1 352
11+1 749+1 730+19
12+1 749+1 841-92
13+1 749+1 955-206
14+1 749+2 072-323
15+1 749+2 192-443
16+1 749+2 316-567
17+1 749+2 442-693
18+1 749+2 573-824
19+1 749+2 706-957
20+1 749+2 843-1 094
21+1 749+2 984-1 235
22+1 749+3 129-1 380
23+1 749+3 278-1 529
24+1 749+3 431-1 682
25+1 749+3 588-1 839
Total+43 725+33 059+10 666
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 94 jours
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