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Maison de bourg + jardin

VilleCouleuvre (03)
Surface71m²
Coût Total79 500€
Loyer Annuel5 741€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 521,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA BOUBON L'ARCHAMBAULT vous propose sur la commune de couleuvre, une maison de bourg avec jardin non attenant de 200 m². Ou pour un rapport locatif (rentabilité 17%).  Un premier appartement au rez-de-chaussée de 42 m² . A l'étage un second appartement à rénover de 45m². Au dernier étage se trouve un grenier. L' accès à l'étage se fait par un escalier colimaçon  en pierre couvert, ce qui permet d'avoir une entrée séparée de l'appartement du rez-de-chaussée et d'accéder au grenier. - A l'extérieur un jardin de 160m².  Prévoir travaux de rafraichissement et d'isolation pour le premier étage. Resuivre la toiture.  Contactez Pascal Boulin - Transaxia BOURBON L' ARCHAMBAULT [Coordonnées masquées]  ou par mail : [Coordonnées masquées] (agent commercial inscrit au RSAC de Cusset  sous le n° 8932465526) Sous Carte Professionnelle N°18012018000030239.  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Couleuvre
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03320
Coordonnées : 46.671820, 2.910492
Total : 79 500€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 39 540€
Valeur du bien : 76 540€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 478€/mois
Loyer annuel estimé : 5741€/an
Fourchette totale : 382€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4582€ - 7195€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :722,22 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 278 €
Prix d'achat :37 000 €
Décote à l'achat :-14 278€ (-27.8%)
Marge achat-revente :-28 222€ (-55.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :388,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 410,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 977,05€
Coût de l'assurance :6 757,50€
Taxe foncière : 574,13€/an
Soit par mois : 47,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (71 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct, usure visible nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: entrée (environ 3 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 540 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 260€
    Isolation combles: 71 m² × 60€/m² = 4260€, Main d'œuvre: 10€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:120€
    Peinture entrée: 3 m² × 40€/m² = 120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couleuvre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 741 €/an
Calcul : 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 270 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 950 €
Revenus locatifs : +5 741 €
Charges déductibles : -42 950 €
Résultat foncier Année 1 : -37 209 €(Déficit de 37 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 410 €/an
Revenus locatifs : +5 741 €
Charges déductibles : -3 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 331 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15809.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 741 €42 953 €2 569 €-37 212 €21 400 €15 812 €15 812 €
25 856 €3 344 €2 499 €2 513 €--13 299 €
35 973 €3 272 €2 427 €2 701 €--10 598 €
46 093 €3 198 €2 353 €2 895 €--7 703 €
56 215 €3 121 €2 277 €3 093 €--4 609 €
66 339 €3 042 €2 198 €3 297 €--1 313 €
76 466 €2 960 €2 116 €3 505 €---
86 595 €2 876 €2 032 €3 719 €---
96 727 €2 789 €1 944 €3 938 €---
106 861 €2 699 €1 854 €4 163 €---
116 999 €2 606 €1 761 €4 393 €---
127 139 €2 509 €1 665 €4 629 €---
137 281 €2 410 €1 566 €4 871 €---
147 427 €2 307 €1 463 €5 120 €---
157 576 €2 201 €1 357 €5 374 €---
167 727 €2 092 €1 247 €5 635 €---
177 882 €1 978 €1 134 €5 903 €---
188 039 €1 861 €1 017 €6 178 €---
198 200 €1 740 €896 €6 460 €---
208 364 €1 616 €771 €6 748 €---
218 531 €1 486 €642 €7 045 €---
228 702 €1 353 €509 €7 349 €---
238 876 €1 215 €371 €7 661 €---
249 053 €1 073 €229 €7 980 €---
259 234 €926 €81 €8 309 €---
TOTAL183 895 €97 628 €36 977 €86 267 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 267 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 206 €-6 420 €+7 626 €
2+1 206 €0 €+1 206 €
3+1 206 €0 €+1 206 €
4+1 206 €0 €+1 206 €
5+1 206 €0 €+1 206 €
6+1 206 €0 €+1 206 €
7+1 206 €+658 €+548 €
8+1 206 €+1 116 €+90 €
9+1 206 €+1 181 €+25 €
10+1 206 €+1 249 €-43 €
11+1 206 €+1 318 €-112 €
12+1 206 €+1 389 €-183 €
13+1 206 €+1 461 €-255 €
14+1 206 €+1 536 €-330 €
15+1 206 €+1 612 €-406 €
16+1 206 €+1 691 €-485 €
17+1 206 €+1 771 €-565 €
18+1 206 €+1 853 €-647 €
19+1 206 €+1 938 €-732 €
20+1 206 €+2 025 €-819 €
21+1 206 €+2 113 €-907 €
22+1 206 €+2 205 €-999 €
23+1 206 €+2 298 €-1 092 €
24+1 206 €+2 394 €-1 188 €
25+1 206 €+2 493 €-1 287 €
Total+30 150 €+25 880 €+4 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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