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Appartement Cusset 3 pièce(s) 59.22 m2

VilleCusset (03)
Surface59.22m²
Coût Total106 960€
Loyer Annuel6 458€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 59.22 m²
Prix au m² : 1 266,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Square Habitat vous propose un appartement de 59.22 m² au deuxième étage sans ascenseur dans une résidence situé aux Darcins. L'appartement se compose d'une entrée avec placard, salon/séjour donnant sur un balcon, cuisine avec cellier, une chambre et un bureau de 8.67 m² qui fera facilement office de chambre, une salle d'eau et toilettes. L'appartement est en bon état, peinture refaite. Huisseries double vitrage PVC. Chaudière individuelle gaz. Une cave. Copropriété de 166 lots - dont 70 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1075.12 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292058.pdf

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.136471, 3.446162
Total : 106 960€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 25 960€
Valeur du bien : 100 960€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.22m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6458€/an
Fourchette totale : 428€ - 676€/mois
Fourchette annuelle : 5139€ - 8117€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,67 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 090 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+5 910€ (+8.6%)
Marge achat-revente :-37 870€ (-54.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 566,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 336,11€
Coût de l'assurance :9 626,40€
Taxe foncière : 645,84€/an
Soit par mois : 53,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 89,59€/mois
Soit par an : 1 075,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 538,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 59.22 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 960 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 458 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 960 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 646 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 075 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 741 €
Revenus locatifs : +6 458 €
Charges déductibles : -31 741 €
Résultat foncier Année 1 : -25 283 €(Déficit de 25 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 781 €/an
Revenus locatifs : +6 458 €
Charges déductibles : -5 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 677 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3883.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 458 €31 745 €3 679 €-25 287 €21 400 €3 887 €3 887 €
26 588 €5 688 €3 582 €899 €--2 987 €
36 719 €5 588 €3 482 €1 131 €--1 856 €
46 854 €5 485 €3 379 €1 369 €--487 €
56 991 €5 377 €3 271 €1 613 €---
67 131 €5 266 €3 160 €1 864 €---
77 273 €5 151 €3 045 €2 122 €---
87 419 €5 032 €2 926 €2 386 €---
97 567 €4 909 €2 803 €2 658 €---
107 718 €4 781 €2 675 €2 937 €---
117 873 €4 649 €2 543 €3 223 €---
128 030 €4 513 €2 407 €3 518 €---
138 191 €4 371 €2 265 €3 820 €---
148 355 €4 224 €2 118 €4 130 €---
158 522 €4 072 €1 966 €4 449 €---
168 692 €3 915 €1 809 €4 777 €---
178 866 €3 752 €1 646 €5 114 €---
189 043 €3 584 €1 478 €5 459 €---
199 224 €3 410 €1 303 €5 815 €---
209 409 €3 229 €1 123 €6 180 €---
219 597 €3 042 €936 €6 555 €---
229 789 €2 848 €742 €6 941 €---
239 985 €2 648 €542 €7 337 €---
2410 184 €2 440 €334 €7 744 €---
2510 388 €2 225 €119 €8 163 €---
TOTAL206 864 €131 946 €53 336 €74 918 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 918 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 356 €-6 420 €+7 776 €
2+1 356 €0 €+1 356 €
3+1 356 €0 €+1 356 €
4+1 356 €0 €+1 356 €
5+1 356 €+338 €+1 018 €
6+1 356 €+559 €+797 €
7+1 356 €+637 €+719 €
8+1 356 €+716 €+640 €
9+1 356 €+797 €+559 €
10+1 356 €+881 €+475 €
11+1 356 €+967 €+389 €
12+1 356 €+1 055 €+301 €
13+1 356 €+1 146 €+210 €
14+1 356 €+1 239 €+117 €
15+1 356 €+1 335 €+21 €
16+1 356 €+1 433 €-77 €
17+1 356 €+1 534 €-178 €
18+1 356 €+1 638 €-282 €
19+1 356 €+1 744 €-388 €
20+1 356 €+1 854 €-498 €
21+1 356 €+1 966 €-610 €
22+1 356 €+2 082 €-726 €
23+1 356 €+2 201 €-845 €
24+1 356 €+2 323 €-967 €
25+1 356 €+2 449 €-1 093 €
Total+33 900 €+22 475 €+11 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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