Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison centre ville st amand montron

VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface32m²
Coût Total70 960€
Loyer Annuel2 627€
Rentabilité3.70%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 24 500 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 765,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend, maison centre ville saint amand -montrond ,de 32m2 ,hors d eaux ,hors d air ,les plus ,emplacement, toitures et charpentes tres bonne etat ,les moins ,tae a prevoir, juste devant la porte ,compteur a eaux ,compteur électrique, l ensemble du Placo a refaire ,une page blanche pour votre projet ,j ai déjà le plan en tête avec ce tres belle escalier fonctionel, il n y a pas d extérieur, pas de greniers n y cave ,pas de charge de copro ,places de parking gratuite dans la rue ,adresse 20 rue de mazagran angle rue des princes de Condé et aux pieds de la forteresse de montrond ,petit prix !!!

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.725120, 2.511840
Total : 70 960€
Prix d'acquisition : 24 500€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 69 000€
Frais de notaire : 1 960€
Coût estimé : 1 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 219€/mois
Loyer annuel estimé : 2627€/an
Fourchette totale : 172€ - 279€/mois
Fourchette annuelle : 2063€ - 3347€/an
Rentabilité brute :3.70%
Fourchette de rentabilité :2.91% - 4.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 027,03 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 865 €
Prix d'achat :24 500 €
Décote à l'achat :-8 365€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-38 095€ (-115.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :355,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 375,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 612,75€
Coût de l'assurance :6 209,00€
Taxe foncière : 262,72€/an
Soit par mois : 21,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 218,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 397,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 32 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans l'entrée/couloir
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(1 391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Revêtement sol:720€
    Remplacement moquette: 8 m² × 90€/m² = 720€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 627 €/an
Calcul : 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 464 €
Revenus locatifs : +2 627 €
Charges déductibles : -47 464 €
Résultat foncier Année 1 : -44 836 €(Déficit de 44 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 964 €/an
Revenus locatifs : +2 627 €
Charges déductibles : -2 964 €
Résultat foncier Années 2+ : -336 €/an(Déficit de 336 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23436.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 24 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 15 925 €(65% de 24 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 579 €/an
Calcul : 15 925 € × 3,636% = 579 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 627 €47 466 €2 455 €-44 839 €21 400 €23 439 €23 439 €
22 680 €2 902 €2 390 €-222 €222 €-23 439 €
32 733 €2 835 €2 324 €-102 €102 €-23 439 €
42 788 €2 766 €2 255 €22 €--23 417 €
52 844 €2 695 €2 183 €149 €--23 267 €
62 901 €2 621 €2 110 €280 €--22 987 €
72 959 €2 544 €2 033 €415 €--22 573 €
83 018 €2 465 €1 954 €553 €--22 019 €
93 078 €2 383 €1 871 €696 €--21 324 €
103 140 €2 298 €1 786 €842 €--20 481 €
113 203 €2 209 €1 698 €993 €--19 488 €
123 267 €2 118 €1 607 €1 148 €---
133 332 €2 024 €1 513 €1 308 €---
143 399 €1 926 €1 415 €1 473 €---
153 467 €1 825 €1 314 €1 642 €---
163 536 €1 720 €1 209 €1 816 €---
173 607 €1 611 €1 100 €1 996 €---
183 679 €1 499 €988 €2 180 €---
193 752 €1 382 €871 €2 370 €---
203 827 €1 261 €750 €2 566 €---
213 904 €1 137 €625 €2 767 €---
223 982 €1 007 €496 €2 975 €---
234 062 €873 €362 €3 188 €---
244 143 €734 €223 €3 408 €---
254 226 €591 €80 €3 635 €---
TOTAL84 151 €92 890 €35 613 €-8 739 €21 723 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 517 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -8 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +552 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+552 €-6 420 €+6 972 €
2+552 €-67 €+619 €
3+552 €-30 €+582 €
4+552 €0 €+552 €
5+552 €0 €+552 €
6+552 €0 €+552 €
7+552 €0 €+552 €
8+552 €0 €+552 €
9+552 €0 €+552 €
10+552 €0 €+552 €
11+552 €0 €+552 €
12+552 €+345 €+207 €
13+552 €+392 €+160 €
14+552 €+442 €+110 €
15+552 €+493 €+59 €
16+552 €+545 €+7 €
17+552 €+599 €-47 €
18+552 €+654 €-102 €
19+552 €+711 €-159 €
20+552 €+770 €-218 €
21+552 €+830 €-278 €
22+552 €+892 €-340 €
23+552 €+957 €-405 €
24+552 €+1 023 €-471 €
25+552 €+1 090 €-538 €
Total+13 800 €+3 225 €+10 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →