Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnemasse (74)
Surface85m²
Coût Total293 400€
Loyer Annuel21 343€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 764,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 6, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Centre-ville – Proche place du marché

Situé à proximité immédiate de la place du marché et proche du centre-ville, dans un environnement recherché pour sa praticité, appartement de type 3 d'environ 85 m², au 1er étage d'une copropriété.

Cet appartement traversant offre de beaux volumes et une belle luminosité. Il dispose de balcons, apportant un espace extérieur appréciable. Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à un projet d'aménagement personnalisé.

Le bien est complété par une cave et un garage, un véritable atout proche du centre-ville.

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Total : 293 400€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 274 600€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1779€/mois
Loyer annuel estimé : 21343€/an
Fourchette totale : 1323€ - 2392€/mois
Fourchette annuelle : 15872€ - 28699€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 468,56 €/m²
Basé sur :918 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :294 828 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-59 828€ (-20.3%)
Marge achat-revente :1 428€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 450,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :68,46€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 518,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 604,45€
Coût de l'assurance :20 538,00€
Taxe foncière : 2 134,30€/an
Soit par mois : 177,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 778,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 696,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Installation d'une chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement de 8 fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant dans 20 m²: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans 20 m²: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon (20 m²): 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (zone urbaine, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 343 €/an
Calcul : 1 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 822 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 346 €
Revenus locatifs : +21 343 €
Charges déductibles : -52 346 €
Résultat foncier Année 1 : -31 003 €(Déficit de 31 003 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 746 €/an
Revenus locatifs : +21 343 €
Charges déductibles : -12 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9603.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 343 €52 356 €9 800 €-31 013 €21 400 €9 613 €9 613 €
221 770 €12 495 €9 539 €9 275 €--338 €
322 205 €12 225 €9 269 €9 980 €---
422 649 €11 946 €8 990 €10 704 €---
523 102 €11 657 €8 701 €11 445 €---
623 564 €11 358 €8 403 €12 206 €---
724 036 €11 050 €8 094 €12 986 €---
824 516 €10 730 €7 774 €13 786 €---
925 007 €10 400 €7 444 €14 607 €---
1025 507 €10 058 €7 102 €15 449 €---
1126 017 €9 704 €6 749 €16 313 €---
1226 537 €9 339 €6 383 €17 199 €---
1327 068 €8 961 €6 005 €18 108 €---
1427 609 €8 569 €5 614 €19 040 €---
1528 162 €8 165 €5 209 €19 997 €---
1628 725 €7 746 €4 790 €20 979 €---
1729 299 €7 313 €4 358 €21 986 €---
1829 885 €6 866 €3 910 €23 020 €---
1930 483 €6 403 €3 447 €24 081 €---
2031 093 €5 924 €2 968 €25 169 €---
2131 715 €5 428 €2 472 €26 287 €---
2232 349 €4 916 €1 960 €27 433 €---
2332 996 €4 386 €1 430 €28 610 €---
2433 656 €3 837 €881 €29 818 €---
2534 329 €3 270 €314 €31 059 €---
TOTAL683 624 €255 100 €141 604 €428 524 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 428 524 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 482 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 482 €-6 420 €+10 902 €
2+4 482 €0 €+4 482 €
3+4 482 €+2 893 €+1 589 €
4+4 482 €+3 211 €+1 271 €
5+4 482 €+3 434 €+1 048 €
6+4 482 €+3 662 €+820 €
7+4 482 €+3 896 €+586 €
8+4 482 €+4 136 €+346 €
9+4 482 €+4 382 €+100 €
10+4 482 €+4 635 €-153 €
11+4 482 €+4 894 €-412 €
12+4 482 €+5 160 €-678 €
13+4 482 €+5 432 €-950 €
14+4 482 €+5 712 €-1 230 €
15+4 482 €+5 999 €-1 517 €
16+4 482 €+6 294 €-1 812 €
17+4 482 €+6 596 €-2 114 €
18+4 482 €+6 906 €-2 424 €
19+4 482 €+7 224 €-2 742 €
20+4 482 €+7 551 €-3 069 €
21+4 482 €+7 886 €-3 404 €
22+4 482 €+8 230 €-3 748 €
23+4 482 €+8 583 €-4 101 €
24+4 482 €+8 946 €-4 464 €
25+4 482 €+9 318 €-4 836 €
Total+112 050 €+128 557 €+-16 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 154 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →