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Appartement 3 pièces Sedan centre historique

VilleSedan (08)
Surface60
Coût Total81 310
Loyer Annuel5 939
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Centre ville, à 2 pas de la Mairie dans un bâtiment historique (anciennes draperies) entièrement rénové il y a moins de 10 ans. Appartement de type 3 pièces situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages. Cet appartement rénové comprend une pièce de vie, une cuisine à part, 1 très grande chambre avec rangement et 1 salle de bains, 1 toilette à part. La pièce de vie bénéficie d'une orientation Sud.

  • Bon état général
  • Ascenseur et accès PMR aux parties communes (quelques marches pour accéder spécifiquement à l'appartement)
  • Vendu loué 450 EUR/mois. Locataire sérieux.
  • Charges de copro environ 100 EUR par mois.
  • Appartement entièrement meublé (les meubles sont vendus avec et déjà intégrés au prix). L'appartement est situé dans le centre-ville de Sedan, à proximité des commerces et des transports. Chauffage électrique individuel. Bon DPE : Classe énergie C - Classe climat D. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Je vends un 2e appartement dans la même copropriété Visite le dimanche 19 avril.
Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.703470, 4.944400
Total : 81 310
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 27 850
Valeur du bien : 77 350
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5939€/an
Fourchette totale : 388€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 4661€ - 7566€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,91 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 114
Prix d'achat :49 500
Décote à l'achat :-1 614 (-3.2%)
Marge achat-revente :-30 196€ (-59.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 310
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 426,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 502,79
Coût de l'assurance :7 114,63
Taxe foncière : 593,89€/an
Soit par mois : 49,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 494,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 575,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique individuel par un système plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des meubles et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 présumé - amélioration nécessaire pour confort et fonctionnalité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - amélioration nécessaire pour confort et fonctionnalité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec remplacement du revêtement de sol et mise à jour de la peinture.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 présumé - amélioration nécessaire pour confort et esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 850(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 550
    Parquet flottant 30 m²: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Peinture 30 m²: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1650€ = 3600€
  • Salon:300
    Peinture salon 10 m²: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 939 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 310 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 658
Revenus locatifs : +5 939
Charges déductibles : -32 658
Résultat foncier Année 1 : -26 719(Déficit de 26 719 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 319
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 808 €/an
Revenus locatifs : +5 939
Charges déductibles : -4 808
Résultat foncier Années 2+ : 1 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5318.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 93932 6602 732-26 72221 400 €5 322 €5 322 €
26 0584 7382 6591 320--4 002 €
36 1794 6632 5841 516--2 486 €
46 3024 5852 5071 717--769 €
56 4284 5052 4261 924---
66 5574 4222 3432 135---
76 6884 3362 2572 352---
86 8224 2472 1682 575---
96 9584 1552 0762 803---
107 0984 0601 9813 038---
117 2403 9611 8833 278---
127 3843 8591 7813 525---
137 5323 7541 6763 778---
147 6833 6451 5674 038---
157 8363 5321 4544 304---
167 9933 4161 3374 577---
178 1533 2951 2164 858---
188 3163 1701 0915 146---
198 4823 0419625 441---
208 6522 9078295 745---
218 8252 7696906 056---
229 0012 6265476 376---
239 1812 4783996 704---
249 3652 3252467 040---
259 5522 166887 386---
TOTAL190 225119 31539 50370 91121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 911
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 247-6 420+7 667
2+1 2470+1 247
3+1 2470+1 247
4+1 2470+1 247
5+1 247+346+901
6+1 247+641+606
7+1 247+706+541
8+1 247+772+475
9+1 247+841+406
10+1 247+911+336
11+1 247+983+264
12+1 247+1 057+190
13+1 247+1 133+114
14+1 247+1 211+36
15+1 247+1 291-44
16+1 247+1 373-126
17+1 247+1 457-210
18+1 247+1 544-297
19+1 247+1 632-385
20+1 247+1 723-476
21+1 247+1 817-570
22+1 247+1 913-666
23+1 247+2 011-764
24+1 247+2 112-865
25+1 247+2 216-969
Total+31 175+21 273+9 902
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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