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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface50m²
Coût Total75 940€
Loyer Annuel6 844€
Rentabilité9.01%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF 5547 - APPARTEMENT T2 RENOVE PROCHE CENTRE VILLE CHARLEVILLE-MEZIERES

Idéalement situé à proximité immédiate du centre-ville de Charleville-Mézières, découvrez cet appartement entièrement rénové de 50 m².

Ce bien se compose d'une agréable pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte sur le salon-séjour, offrant un espace convivial et fonctionnel. Vous y trouverez également une chambre confortable ainsi qu'une salle de bains moderne.

Entièrement refait à neuf, cet appartement ne nécessite aucun travaux et constitue une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement locatif.

Sa situation proche des commodités, commerces et transports en fait un bien recherché.

À visiter sans tarder !

Prix : 65 000€ Frais d'agence inclus charge vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

AGENCE TOUTABITAT 39 AVE FOREST 08000 CHARLEVILLE MEZIERES Contact : Pereira Romane : [Coordonnées masquées] Référence annonce : 5547 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.775337, 4.720669
Total : 75 940€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 4 660€
Valeur du bien : 70 660€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6844€/an
Fourchette totale : 445€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5343€ - 8765€/an
Rentabilité brute :9.01%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 376,12 €/m²
Basé sur :320 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 806 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-2 806€ (-4.1%)
Marge achat-revente :-7 134€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 393,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 321,23€
Coût de l'assurance :6 644,75€
Taxe foncière : 684,36€/an
Soit par mois : 57,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 450,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et remise en état de la peinture murale
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale et peinture légèrement abîmée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 660 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture des meubles: 8 m² × 30€/m² = 240€, Peinture murale: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 120€
  • Salle de bain - Rénovation:2 500€
    Remplacement douche: 800€, Remplacement lavabo: 400€, Remplacement WC: 300€, Carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Rafraîchissement:960€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 940 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 061 €
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -8 061 €
Résultat foncier Année 1 : -1 218 €(Déficit de 1 218 €)
Imputable sur revenu global : 1 218 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 401 €/an
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -3 401 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 442 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 844 €8 064 €2 453 €-1 220 €1 220 €--
26 980 €3 337 €2 387 €3 643 €---
37 120 €3 269 €2 319 €3 851 €---
47 262 €3 198 €2 248 €4 064 €---
57 408 €3 125 €2 175 €4 283 €---
67 556 €3 049 €2 099 €4 506 €---
77 707 €2 971 €2 021 €4 736 €---
87 861 €2 891 €1 941 €4 970 €---
98 018 €2 807 €1 857 €5 211 €---
108 179 €2 721 €1 771 €5 457 €---
118 342 €2 632 €1 682 €5 710 €---
128 509 €2 541 €1 590 €5 969 €---
138 679 €2 446 €1 495 €6 234 €---
148 853 €2 348 €1 397 €6 505 €---
159 030 €2 246 €1 296 €6 784 €---
169 211 €2 141 €1 191 €7 069 €---
179 395 €2 033 €1 083 €7 361 €---
189 583 €1 922 €971 €7 661 €---
199 774 €1 806 €856 €7 968 €---
209 970 €1 687 €737 €8 283 €---
2110 169 €1 563 €613 €8 606 €---
2210 373 €1 436 €486 €8 937 €---
2310 580 €1 304 €354 €9 276 €---
2410 792 €1 168 €218 €9 623 €---
2511 007 €1 028 €78 €9 979 €---
TOTAL219 201 €63 735 €35 321 €155 466 €1 220 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 366 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 466 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-366 €+1 803 €
2+1 437 €+1 093 €+344 €
3+1 437 €+1 155 €+282 €
4+1 437 €+1 219 €+218 €
5+1 437 €+1 285 €+152 €
6+1 437 €+1 352 €+85 €
7+1 437 €+1 421 €+16 €
8+1 437 €+1 491 €-54 €
9+1 437 €+1 563 €-126 €
10+1 437 €+1 637 €-200 €
11+1 437 €+1 713 €-276 €
12+1 437 €+1 791 €-354 €
13+1 437 €+1 870 €-433 €
14+1 437 €+1 952 €-515 €
15+1 437 €+2 035 €-598 €
16+1 437 €+2 121 €-684 €
17+1 437 €+2 208 €-771 €
18+1 437 €+2 298 €-861 €
19+1 437 €+2 390 €-953 €
20+1 437 €+2 485 €-1 048 €
21+1 437 €+2 582 €-1 145 €
22+1 437 €+2 681 €-1 244 €
23+1 437 €+2 783 €-1 346 €
24+1 437 €+2 887 €-1 450 €
25+1 437 €+2 994 €-1 557 €
Total+35 925 €+46 640 €+-10 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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