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Boulogne sur mer - appartement t4 lumineux – 3 chambres – proche port & centre-ville

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface73
Coût Total155 096
Loyer Annuel8 583
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 700 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 352,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 4 pièces, Orientation sud

Boulogne sur Mer - Exclusivité Orpi. Exposition Sud-Ouest – Emplacement idéal « Tout à pied »

Situé à deux pas du port et du centre-ville, découvrez ce superbe appartement de type 4 qui allie le charme de la vie citadine et la proximité immédiate du littoral. Un emplacement de premier choix où tout est accessible à pied !

Les points forts du bien :

Luminosité maximale : Grâce à son exposition Sud-Ouest, l'appartement bénéficie d'une superbe lumière naturelle tout au long de la journée et de fins de journées ensoleillées.

Espace Jour : Un salon/séjour chaleureux et convivial, parfait pour se détendre ou recevoir.

Espace Nuit : 3 belles chambres lumineuses, idéales pour une famille, des invités ou pour aménager un espace télétravail.

Cuisine & Confort : Une cuisine fonctionnelle et une salle de bains optimisée.

Une situation géographique privilégiée :

Le Port à pied : Pour les balades dominicales, l'air marin et l'ambiance des quais.

Plein Centre-Ville : Commerces, terrasses, restaurants, marché et écoles à proximité immédiate.

Transports : Gare et lignes de bus facilement accessibles.

Caractéristiques clés :

Type de bien : Appartement T4

Nombre de chambres : 3

Exposition : Sud-Ouest (luminosité optimale)

Étage : 2 éme étage sans ascenseur

Le coup de cœur : Vivre ici, c'est adopter un mode de vie citadin et maritime, sans compromis sur la luminosité et l'espace !

Contact : Une perle rare à visiter sans tarder. Pour plus d'informations ou pour planifier une visite, contactez-moi au [Coordonnées masquées] ou par message.

Référence agence : 13840

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.723592, 1.605798
Total : 155 096
Prix d'acquisition : 98 700
Travaux : 48 500
Valeur du bien : 147 200
Frais de notaire : 7 896
Coût estimé : 7 896
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8583€/an
Fourchette totale : 574€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 6892€ - 10689€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,84 €/m²
Basé sur :330 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 474
Prix d'achat :98 700
Décote à l'achat :-16 774 (-14.5%)
Marge achat-revente :-39 622€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 096
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :778,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 587,43
Coût de l'assurance :13 570,90
Taxe foncière : 858,29€/an
Soit par mois : 71,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 096 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 308
Revenus locatifs : +8 583
Charges déductibles : -55 308
Résultat foncier Année 1 : -46 725(Déficit de 46 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 325
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 808 €/an
Revenus locatifs : +8 583
Charges déductibles : -6 808
Résultat foncier Années 2+ : 1 775 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25324.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 155(65% de 98 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 333 €/an
Calcul : 64 155 € × 3,636% = 2 333
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 58355 3135 412-46 73021 400 €25 330 €25 330 €
28 7556 6725 2702 083--23 247 €
38 9306 5255 1242 404--20 842 €
49 1086 3744 9732 735--18 108 €
59 2906 2174 8163 074--15 034 €
69 4766 0544 6533 422--11 612 €
79 6665 8864 4853 780--7 832 €
89 8595 7114 3104 148--3 685 €
910 0565 5314 1304 526---
1010 2575 3433 9424 914---
1110 4635 1503 7485 313---
1210 6724 9493 5485 723---
1310 8854 7413 3396 145---
1411 1034 5253 1246 578---
1511 3254 3022 9017 023---
1611 5514 0702 6697 481---
1711 7833 8312 4307 952---
1812 0183 5832 1828 435---
1912 2593 3261 9258 933---
2012 5043 0591 6589 444---
2112 7542 7831 3829 970---
2213 0092 4981 09710 511---
2313 2692 20280111 067---
2413 5341 89549411 639---
2513 8051 57717612 228---
TOTAL274 914162 11678 587112 79821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 798
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 583 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802-6 420+8 222
2+1 8020+1 802
3+1 8020+1 802
4+1 8020+1 802
5+1 8020+1 802
6+1 8020+1 802
7+1 8020+1 802
8+1 8020+1 802
9+1 802+252+1 550
10+1 802+1 474+328
11+1 802+1 594+208
12+1 802+1 717+85
13+1 802+1 843-41
14+1 802+1 973-171
15+1 802+2 107-305
16+1 802+2 244-442
17+1 802+2 385-583
18+1 802+2 531-729
19+1 802+2 680-878
20+1 802+2 833-1 031
21+1 802+2 991-1 189
22+1 802+3 153-1 351
23+1 802+3 320-1 518
24+1 802+3 492-1 690
25+1 802+3 668-1 866
Total+45 050+33 839+11 211
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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