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T4 Lumineux Saint Julien les Vilas

Bien expiré
VilleSaint-Julien-les-Villas (10)
Surface93m²
Coût Total140 700€
Loyer Annuel11 073€
Rentabilité7.87%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour,

Je vends mon appartement fraîchement rénové (2025) pour un couple ou une famille désirent s'installer sur la zone de Saint Julien dans une résidence calme (7 Rue Rabelais).

L'appartement se compose de :

  • 3 chambre dont une parentale
  • Une salle à manger + coin salon attenant
  • 2 salles de bains
  • 1 cuisine

L'appartement est meublé et directement habitable.

Charge de copropriété : environ 270€ par mois

Taxe foncière : 1500€ par an

Me contacter pour plus de détails,

Bonne journée

Ville : Saint-Julien-les-Villas
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.267400, 4.098500
Total : 140 700€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 131 100€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.92€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 13.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11073€/an
Fourchette totale : 691€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 8290€ - 14792€/an
Rentabilité brute :7.87%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :705,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 745,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 066,24€
Coût de l'assurance :11 959,50€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 922,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
L'appartement est rénové en 2025, ce qui laisse supposer une bonne classe énergétique, mais aucune donnée explicite n'est fournie.

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon (20 m²): 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine (8 m²): 8 m² × 500€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-les-Villas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 073 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 209 €
Revenus locatifs : +11 073 €
Charges déductibles : -21 209 €
Résultat foncier Année 1 : -10 136 €(Déficit de 10 136 €)
Imputable sur revenu global : 10 136 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 109 €/an
Revenus locatifs : +11 073 €
Charges déductibles : -10 109 €
Résultat foncier Années 2+ : 964 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 073 €21 214 €4 895 €-10 140 €10 140 €--
211 295 €9 986 €4 767 €1 309 €---
311 521 €9 853 €4 635 €1 667 €---
411 751 €9 716 €4 498 €2 035 €---
511 986 €9 574 €4 356 €2 412 €---
612 226 €9 427 €4 208 €2 799 €---
712 471 €9 274 €4 056 €3 196 €---
812 720 €9 116 €3 898 €3 604 €---
912 974 €8 953 €3 734 €4 022 €---
1013 234 €8 783 €3 565 €4 450 €---
1113 498 €8 608 €3 389 €4 891 €---
1213 768 €8 426 €3 208 €5 342 €---
1314 044 €8 238 €3 019 €5 806 €---
1414 325 €8 043 €2 824 €6 282 €---
1514 611 €7 841 €2 622 €6 770 €---
1614 903 €7 632 €2 413 €7 272 €---
1715 201 €7 415 €2 197 €7 787 €---
1815 506 €7 190 €1 972 €8 315 €---
1915 816 €6 958 €1 740 €8 858 €---
2016 132 €6 717 €1 499 €9 415 €---
2116 455 €6 468 €1 249 €9 987 €---
2216 784 €6 209 €991 €10 574 €---
2317 119 €5 942 €724 €11 177 €---
2417 462 €5 665 €446 €11 797 €---
2517 811 €5 378 €159 €12 433 €---
TOTAL354 686 €212 626 €71 066 €142 060 €10 140 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 042 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 325 €-3 042 €+5 367 €
2+2 325 €+393 €+1 932 €
3+2 325 €+500 €+1 825 €
4+2 325 €+611 €+1 714 €
5+2 325 €+724 €+1 601 €
6+2 325 €+840 €+1 485 €
7+2 325 €+959 €+1 366 €
8+2 325 €+1 081 €+1 244 €
9+2 325 €+1 206 €+1 119 €
10+2 325 €+1 335 €+990 €
11+2 325 €+1 467 €+858 €
12+2 325 €+1 603 €+722 €
13+2 325 €+1 742 €+583 €
14+2 325 €+1 885 €+440 €
15+2 325 €+2 031 €+294 €
16+2 325 €+2 182 €+143 €
17+2 325 €+2 336 €-11 €
18+2 325 €+2 495 €-170 €
19+2 325 €+2 657 €-332 €
20+2 325 €+2 824 €-499 €
21+2 325 €+2 996 €-671 €
22+2 325 €+3 172 €-847 €
23+2 325 €+3 353 €-1 028 €
24+2 325 €+3 539 €-1 214 €
25+2 325 €+3 730 €-1 405 €
Total+58 125 €+42 618 €+15 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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