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Maison 9 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleLangeac (43)
Surface200m²
Coût Total147 920€
Loyer Annuel18 818€
Rentabilité12.72%
Cashflow/mois+635€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 620 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 200 m²

Immeuble de rapport située sur une place principale de Langeac. Il se compose d'un T2 actuellement loué au rez de chaussée. D'un T3 au 1er, pouvant être séparé en 2 appartements. Et de 2 T2 au second. Grand comble aménageable et caves voutées. Possibilité d'une bonne rentabilité. Classe énergie : en cours. Honoraires charge vendeur. Mandataire indépendant : Gilbert LAFONT (EI) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 200 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/01/2024

Consommation énergie primaire : 375 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Langeac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.085423, 3.506918
Total : 147 920€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 14 000€
Valeur du bien : 138 000€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1568€/mois
Loyer annuel estimé : 18818€/an
Fourchette totale : 1133€ - 2171€/mois
Fourchette annuelle : 13594€ - 26049€/an
Rentabilité brute :12.72%
Fourchette de rentabilité :9.19% - 17.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :373 334 €
Prix d'achat :124 000 €
Décote à l'achat :-249 334€ (-66.8%)
Marge achat-revente :225 414€ (60.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 100,53€
Coût de l'assurance :12 943,00€
Taxe foncière : 1 881,76€/an
Soit par mois : 156,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 568,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :634,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut être amélioré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 000 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 818 €/an
Calcul : 1 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 379 €
Revenus locatifs : +18 818 €
Charges déductibles : -21 379 €
Résultat foncier Année 1 : -2 562 €(Déficit de 2 562 €)
Imputable sur revenu global : 2 562 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 379 €/an
Revenus locatifs : +18 818 €
Charges déductibles : -7 379 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 438 €/an
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 818 €21 384 €4 985 €-2 567 €2 567 €--
219 194 €7 252 €4 853 €11 942 €---
319 578 €7 115 €4 716 €12 462 €---
419 969 €6 974 €4 574 €12 995 €---
520 369 €6 827 €4 428 €13 541 €---
620 776 €6 676 €4 277 €14 100 €---
721 192 €6 519 €4 120 €14 672 €---
821 615 €6 357 €3 958 €15 258 €---
922 048 €6 189 €3 790 €15 858 €---
1022 489 €6 016 €3 616 €16 473 €---
1122 938 €5 836 €3 437 €17 102 €---
1223 397 €5 650 €3 251 €17 747 €---
1323 865 €5 458 €3 059 €18 407 €---
1424 343 €5 259 €2 860 €19 083 €---
1524 829 €5 053 €2 654 €19 776 €---
1625 326 €4 841 €2 441 €20 485 €---
1725 832 €4 620 €2 221 €21 212 €---
1826 349 €4 392 €1 993 €21 957 €---
1926 876 €4 157 €1 757 €22 720 €---
2027 414 €3 913 €1 513 €23 501 €---
2127 962 €3 660 €1 261 €24 302 €---
2228 521 €3 399 €999 €25 122 €---
2329 092 €3 129 €729 €25 963 €---
2429 673 €2 849 €450 €26 824 €---
2530 267 €2 560 €160 €27 707 €---
TOTAL602 732 €146 087 €72 101 €456 644 €2 567 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 770 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 818 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 952 €-770 €+4 722 €
2+3 952 €+3 583 €+369 €
3+3 952 €+3 739 €+213 €
4+3 952 €+3 899 €+53 €
5+3 952 €+4 062 €-110 €
6+3 952 €+4 230 €-278 €
7+3 952 €+4 402 €-450 €
8+3 952 €+4 577 €-625 €
9+3 952 €+4 758 €-806 €
10+3 952 €+4 942 €-990 €
11+3 952 €+5 131 €-1 179 €
12+3 952 €+5 324 €-1 372 €
13+3 952 €+5 522 €-1 570 €
14+3 952 €+5 725 €-1 773 €
15+3 952 €+5 933 €-1 981 €
16+3 952 €+6 146 €-2 194 €
17+3 952 €+6 364 €-2 412 €
18+3 952 €+6 587 €-2 635 €
19+3 952 €+6 816 €-2 864 €
20+3 952 €+7 050 €-3 098 €
21+3 952 €+7 291 €-3 339 €
22+3 952 €+7 537 €-3 585 €
23+3 952 €+7 789 €-3 837 €
24+3 952 €+8 047 €-4 095 €
25+3 952 €+8 312 €-4 360 €
Total+98 800 €+136 993 €+-38 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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