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Maison 6 pièces 119 m²

VilleGrenade-sur-l'Adour (40)
Surface119m²
Coût Total175 100€
Loyer Annuel11 241€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 134,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 119 m² - Maison 6 pièces 119 m²

Belle opportunité à saisir à Grenade sur Adour,

Maison de 100m² située à deux pas du collège et des commerces qui est actuellement louée.

Elle se compose au rdc de 2 chambres, dressing, buanderie et garage. A l'étage un pallier dessert la pièce de vie de 28m² avec cuisine ouverte. Elle offre 3 chambres supplémentaires, une salle d'eau et un WC.

A l'extérieur une belle terrasse donne accès au jardin d' environ 300m².

Aucun travaux à prévoir !

Les honoraires sont à la charge vendeur. Mathieu VARLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 119 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 218 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 090 € et 2 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenade-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40270
Coordonnées : 43.772010, -0.429173
Total : 175 100€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 29 300€
Valeur du bien : 164 300€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11241€/an
Fourchette totale : 755€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 9063€ - 13942€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 371,65 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 226 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-28 226€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-11 874€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 906,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 442,54€
Coût de l'assurance :15 321,25€
Taxe foncière : 1 124,07€/an
Soit par mois : 93,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 300 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenade-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 241 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 689 €
Revenus locatifs : +11 241 €
Charges déductibles : -36 689 €
Résultat foncier Année 1 : -25 448 €(Déficit de 25 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 389 €/an
Revenus locatifs : +11 241 €
Charges déductibles : -7 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 852 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4047.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 241 €36 694 €5 657 €-25 453 €21 400 €4 053 €4 053 €
211 465 €7 241 €5 504 €4 224 €---
311 695 €7 083 €5 346 €4 611 €---
411 929 €6 920 €5 183 €5 009 €---
512 167 €6 752 €5 015 €5 416 €---
612 411 €6 577 €4 840 €5 833 €---
712 659 €6 397 €4 661 €6 261 €---
812 912 €6 212 €4 475 €6 700 €---
913 170 €6 019 €4 283 €7 151 €---
1013 434 €5 821 €4 084 €7 613 €---
1113 702 €5 616 €3 879 €8 086 €---
1213 976 €5 404 €3 667 €8 572 €---
1314 256 €5 185 €3 448 €9 071 €---
1414 541 €4 959 €3 222 €9 582 €---
1514 832 €4 725 €2 988 €10 107 €---
1615 128 €4 484 €2 747 €10 645 €---
1715 431 €4 234 €2 497 €11 197 €---
1815 740 €3 977 €2 240 €11 763 €---
1916 054 €3 710 €1 973 €12 344 €---
2016 376 €3 435 €1 698 €12 940 €---
2116 703 €3 151 €1 414 €13 552 €---
2217 037 €2 857 €1 120 €14 180 €---
2317 378 €2 554 €817 €14 824 €---
2417 725 €2 240 €503 €15 485 €---
2518 080 €1 916 €179 €16 164 €---
TOTAL360 042 €154 165 €81 443 €205 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 361 €-6 420 €+8 781 €
2+2 361 €+51 €+2 310 €
3+2 361 €+1 383 €+978 €
4+2 361 €+1 503 €+858 €
5+2 361 €+1 625 €+736 €
6+2 361 €+1 750 €+611 €
7+2 361 €+1 878 €+483 €
8+2 361 €+2 010 €+351 €
9+2 361 €+2 145 €+216 €
10+2 361 €+2 284 €+77 €
11+2 361 €+2 426 €-65 €
12+2 361 €+2 572 €-211 €
13+2 361 €+2 721 €-360 €
14+2 361 €+2 875 €-514 €
15+2 361 €+3 032 €-671 €
16+2 361 €+3 193 €-832 €
17+2 361 €+3 359 €-998 €
18+2 361 €+3 529 €-1 168 €
19+2 361 €+3 703 €-1 342 €
20+2 361 €+3 882 €-1 521 €
21+2 361 €+4 066 €-1 705 €
22+2 361 €+4 254 €-1 893 €
23+2 361 €+4 447 €-2 086 €
24+2 361 €+4 646 €-2 285 €
25+2 361 €+4 849 €-2 488 €
Total+59 025 €+61 763 €+-2 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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