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Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface81m²
Coût Total169 760€
Loyer Annuel9 524€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-635€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 506,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 23 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Interphone

Nouveauté ! très bien situé secteur plein centre, tous les servies à proximité immédiate, je vous propose cet appartement très lumineux au 1er étage dans une résidence sécurisée avec ascenseur.

Cet appartement avec un bel espace de vie comprend un salon-salle à manger, une cuisine, 3 chambres, une salle d'eau et un wc séparé.

Atouts supplémentaires : Une place de parking privative, une cave, copropriété récente, chaudière 5 ans, menuiserie PVC double vitrage

Les charges comprennent : chauffage + eau + ménage des communs + poubelles + charges communes (ascenseur ect)

Nombre de lots de la copropriété : 41, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(chauffage + eau + poubelles et communs compris) : 4440 euros soit 370 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°824 250 484 - Greffe de BOULOGNE SUR MER) Gaëlle BAUDE Entrepreneur Individuel 06 12 72 25 08 - Réf.949419

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.722708, 1.603177
Total : 169 760€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 160 000€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 794€/mois
Loyer annuel estimé : 9524€/an
Fourchette totale : 637€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7647€ - 11861€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,1 €/m²
Basé sur :285 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 692 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-4 692€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-43 068€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 197,57€
Coût de l'assurance :14 854,00€
Taxe foncière : 952,35€/an
Soit par mois : 79,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 450,00€/mois
Soit par an : 5 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 793,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-635,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière actuelle, installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture des murs et remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage des murs et du sol, mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise à jour de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électricité cuisine: 1 installation × 1500€ = 1500€, Plomberie cuisine: 1 installation × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Électricité salle de bain: 1 installation × 1000€ = 1000€, Plomberie salle de bain: 1 installation × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 000€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 3 chambres: 3 installations × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon (25 m²): 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité salon: 1 installation × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 650€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 794 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 524 €/an
Calcul : 794 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 400 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 814 €
Revenus locatifs : +9 524 €
Charges déductibles : -50 814 €
Résultat foncier Année 1 : -41 290 €(Déficit de 41 290 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 814 €/an
Revenus locatifs : +9 524 €
Charges déductibles : -12 814 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 290 €/an(Déficit de 3 290 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19890.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 524 €50 819 €5 873 €-41 296 €21 400 €19 896 €19 896 €
29 714 €12 665 €5 719 €-2 951 €2 951 €-19 896 €
39 908 €12 506 €5 559 €-2 598 €2 598 €-19 896 €
410 106 €12 341 €5 394 €-2 235 €2 235 €-19 896 €
510 309 €12 170 €5 224 €-1 862 €1 862 €-19 896 €
610 515 €11 993 €5 047 €-1 478 €1 478 €-19 896 €
710 725 €11 810 €4 863 €-1 085 €1 085 €-19 896 €
810 940 €11 620 €4 674 €-681 €681 €-19 896 €
911 158 €11 424 €4 477 €-265 €265 €-19 896 €
1011 381 €11 220 €4 274 €161 €--19 734 €
1111 609 €11 010 €4 063 €600 €--19 135 €
1211 841 €10 791 €3 845 €1 050 €---
1312 078 €10 565 €3 619 €1 513 €---
1412 320 €10 331 €3 385 €1 988 €---
1512 566 €10 089 €3 142 €2 477 €---
1612 817 €9 838 €2 892 €2 979 €---
1713 074 €9 578 €2 632 €3 496 €---
1813 335 €9 309 €2 363 €4 026 €---
1913 602 €9 030 €2 084 €4 572 €---
2013 874 €8 742 €1 795 €5 132 €---
2114 151 €8 443 €1 496 €5 709 €---
2214 434 €8 133 €1 187 €6 301 €---
2314 723 €7 813 €866 €6 910 €---
2415 018 €7 481 €534 €7 537 €---
2515 318 €7 137 €191 €8 181 €---
TOTAL305 041 €296 860 €85 198 €8 181 €34 555 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 366 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 8 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 000 €-6 420 €+8 420 €
2+2 000 €-885 €+2 885 €
3+2 000 €-779 €+2 779 €
4+2 000 €-670 €+2 670 €
5+2 000 €-558 €+2 558 €
6+2 000 €-444 €+2 444 €
7+2 000 €-325 €+2 325 €
8+2 000 €-204 €+2 204 €
9+2 000 €-80 €+2 080 €
10+2 000 €0 €+2 000 €
11+2 000 €0 €+2 000 €
12+2 000 €+315 €+1 685 €
13+2 000 €+454 €+1 546 €
14+2 000 €+597 €+1 403 €
15+2 000 €+743 €+1 257 €
16+2 000 €+894 €+1 106 €
17+2 000 €+1 049 €+951 €
18+2 000 €+1 208 €+792 €
19+2 000 €+1 371 €+629 €
20+2 000 €+1 540 €+460 €
21+2 000 €+1 713 €+287 €
22+2 000 €+1 890 €+110 €
23+2 000 €+2 073 €-73 €
24+2 000 €+2 261 €-261 €
25+2 000 €+2 454 €-454 €
Total+50 000 €+8 195 €+41 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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