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Pour investisseur - Bel immeuble de rapport de 155 m², entièrement loué, à Camblain Châtelain

VilleCamblain-Châtelain (62)
Surface155m²
Coût Total230 000€
Loyer Annuel18 307€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 165 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 064,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement placé à Camblain-Chatelain, proche de l'A26, de Bruay-la-Buissière, Auchel, je vends cet immeuble en excellent état composé de 3 lots, tous loués.

  • Un local côté rue (salon de massage) - Loyer 600 € + 20 € de charges (eau) - Bail professionnel
  • Un local côté cour (onglerie) - Loyer 400 € + 20 € de charges (eau) - Bail professionnel
  • Un appartement T3 au 1er étage - Loyer 520 € + 30 € de charges (eau) - Bail habitation classique. Tous les lots ont leur propre compteur électrique (et gaz pour le local sur rue). Revenus locatifs annuels hors charges: 18 240 €. Foncier: 1400 €. Pas de copropriété - 3 compteurs. Rentabilité 10% Me contacter pour une visite
Ville : Camblain-Châtelain
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62470
Coordonnées : 50.482920, 2.473880
Total : 230 000€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 51 800€
Valeur du bien : 216 800€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.84€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1526€/mois
Loyer annuel estimé : 18307€/an
Fourchette totale : 1271€ - 1831€/mois
Fourchette annuelle : 15253€ - 21972€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 131,63 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 402 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-10 402€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-54 598€ (-31.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :67,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 216,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 690,59€
Coût de l'assurance :20 125,00€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 525,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 800 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (fourniture et pose comprises, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (fourniture et pose comprises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Camblain-Châtelain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 307 €/an
Calcul : 1 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 108 €
Revenus locatifs : +18 307 €
Charges déductibles : -63 108 €
Résultat foncier Année 1 : -44 801 €(Déficit de 44 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 308 €/an
Revenus locatifs : +18 307 €
Charges déductibles : -11 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 999 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23401.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 307 €63 116 €7 911 €-44 809 €21 400 €23 409 €23 409 €
218 673 €11 108 €7 703 €7 565 €--15 844 €
319 047 €10 893 €7 488 €8 154 €--7 690 €
419 428 €10 670 €7 265 €8 757 €---
519 816 €10 439 €7 034 €9 377 €---
620 212 €10 201 €6 796 €10 012 €---
720 617 €9 953 €6 548 €10 663 €---
821 029 €9 697 €6 292 €11 332 €---
921 450 €9 432 €6 027 €12 017 €---
1021 879 €9 158 €5 753 €12 721 €---
1122 316 €8 874 €5 469 €13 442 €---
1222 763 €8 580 €5 175 €14 183 €---
1323 218 €8 275 €4 870 €14 943 €---
1423 682 €7 960 €4 555 €15 722 €---
1524 156 €7 633 €4 228 €16 522 €---
1624 639 €7 295 €3 890 €17 343 €---
1725 132 €6 945 €3 540 €18 186 €---
1825 634 €6 583 €3 178 €19 051 €---
1926 147 €6 208 €2 803 €19 939 €---
2026 670 €5 820 €2 415 €20 850 €---
2127 203 €5 417 €2 012 €21 786 €---
2227 747 €5 001 €1 596 €22 746 €---
2328 302 €4 570 €1 165 €23 732 €---
2428 868 €4 124 €719 €24 745 €---
2529 446 €3 661 €256 €25 784 €---
TOTAL586 380 €251 616 €114 691 €334 764 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 844 €-6 420 €+10 264 €
2+3 844 €0 €+3 844 €
3+3 844 €0 €+3 844 €
4+3 844 €+320 €+3 524 €
5+3 844 €+2 813 €+1 031 €
6+3 844 €+3 004 €+840 €
7+3 844 €+3 199 €+645 €
8+3 844 €+3 399 €+445 €
9+3 844 €+3 605 €+239 €
10+3 844 €+3 816 €+28 €
11+3 844 €+4 033 €-189 €
12+3 844 €+4 255 €-411 €
13+3 844 €+4 483 €-639 €
14+3 844 €+4 717 €-873 €
15+3 844 €+4 957 €-1 113 €
16+3 844 €+5 203 €-1 359 €
17+3 844 €+5 456 €-1 612 €
18+3 844 €+5 715 €-1 871 €
19+3 844 €+5 982 €-2 138 €
20+3 844 €+6 255 €-2 411 €
21+3 844 €+6 536 €-2 692 €
22+3 844 €+6 824 €-2 980 €
23+3 844 €+7 120 €-3 276 €
24+3 844 €+7 423 €-3 579 €
25+3 844 €+7 735 €-3 891 €
Total+96 100 €+100 429 €+-4 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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