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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRis-Orangis (91)
Surface45.5m²
Coût Total121 070€
Loyer Annuel10 791€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 45.5 m²
Prix au m² : 2 175,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 13/15 étage, Ascenseur, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Charmant appartement T2 de 45,52 m² à vendre au cœur de Ris-Orangis, idéal investisseur . Situé en centre-ville, ce bien offre une belle pièce de vie lumineuse, une chambre confortable, un balcon pour profiter de l'extérieur et une cave en sous-sol. Immeuble de 1970, en bon état général, avec ascenseur et parking extérieur .

Atouts majeurs : proche d'une école (pratique pour les familles) et des transports en commun, facilitant les déplacements quotidiens . Ravalement et isolation réalisés en 2023, garantissant une meilleure performance énergétique et un entretien rassurant pour l'acheteur . Note énergétique mentionnée pour transparence lors de la visite.

Excellente opportunité pour investisseur : spécial investisseur — bonne rentabilité locative attendue . Prix demandé : 99 000 EUR. Ne manquez pas ce pied-à-terre au cœur de la ville, proche de toutes commodités. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour programmer une visite ! Référence agence : 242

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.647773, 2.400460
Total : 121 070€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 14 150€
Valeur du bien : 113 150€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.5m²
Loyer prédit : 19.76€/m²/mois
Fourchette : 17.29€ - 22.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10791€/an
Fourchette totale : 787€ - 1028€/mois
Fourchette annuelle : 9440€ - 12336€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 570,02 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 436 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+27 564€ (+38.6%)
Marge achat-revente :-49 634€ (-69.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 346,39€
Coût de l'assurance :10 593,62€
Taxe foncière : 1 079,13€/an
Soit par mois : 89,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec usure normale
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et mise à jour des finitions de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais carrelage légèrement usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 150 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Cuisine complète: 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:5 500€
    Salle de bain complète: 4500€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambre - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 25€/m² × 12 = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 070 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 873 €
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -19 873 €
Résultat foncier Année 1 : -9 082 €(Déficit de 9 082 €)
Imputable sur revenu global : 9 082 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 723 €/an
Revenus locatifs : +10 791 €
Charges déductibles : -5 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 068 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 791 €19 877 €4 224 €-9 086 €9 086 €--
211 007 €5 617 €4 114 €5 390 €---
311 227 €5 503 €4 000 €5 724 €---
411 452 €5 385 €3 882 €6 067 €---
511 681 €5 262 €3 759 €6 419 €---
611 914 €5 135 €3 632 €6 779 €---
712 153 €5 004 €3 501 €7 149 €---
812 396 €4 867 €3 365 €7 528 €---
912 644 €4 726 €3 224 €7 917 €---
1012 897 €4 580 €3 077 €8 316 €---
1113 155 €4 429 €2 926 €8 726 €---
1213 418 €4 272 €2 769 €9 145 €---
1313 686 €4 110 €2 607 €9 576 €---
1413 960 €3 941 €2 439 €10 018 €---
1514 239 €3 767 €2 264 €10 472 €---
1614 524 €3 587 €2 084 €10 937 €---
1714 814 €3 400 €1 897 €11 415 €---
1815 110 €3 206 €1 703 €11 905 €---
1915 413 €3 005 €1 502 €12 407 €---
2015 721 €2 797 €1 294 €12 924 €---
2116 035 €2 582 €1 079 €13 453 €---
2216 356 €2 359 €856 €13 997 €---
2316 683 €2 128 €625 €14 555 €---
2417 017 €1 888 €386 €15 128 €---
2517 357 €1 640 €138 €15 717 €---
TOTAL345 648 €113 068 €61 346 €232 580 €9 086 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 726 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 580 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-2 726 €+4 992 €
2+2 266 €+1 617 €+649 €
3+2 266 €+1 717 €+549 €
4+2 266 €+1 820 €+446 €
5+2 266 €+1 926 €+340 €
6+2 266 €+2 034 €+232 €
7+2 266 €+2 145 €+121 €
8+2 266 €+2 258 €+8 €
9+2 266 €+2 375 €-109 €
10+2 266 €+2 495 €-229 €
11+2 266 €+2 618 €-352 €
12+2 266 €+2 744 €-478 €
13+2 266 €+2 873 €-607 €
14+2 266 €+3 005 €-739 €
15+2 266 €+3 142 €-876 €
16+2 266 €+3 281 €-1 015 €
17+2 266 €+3 424 €-1 158 €
18+2 266 €+3 571 €-1 305 €
19+2 266 €+3 722 €-1 456 €
20+2 266 €+3 877 €-1 611 €
21+2 266 €+4 036 €-1 770 €
22+2 266 €+4 199 €-1 933 €
23+2 266 €+4 367 €-2 101 €
24+2 266 €+4 538 €-2 272 €
25+2 266 €+4 715 €-2 449 €
Total+56 650 €+69 774 €+-13 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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