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Appartement 4 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleLannemezan (65)
Surface64m²
Coût Total76 010€
Loyer Annuel5 869€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 47 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 734,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LANNEMEZAN T4 à vendre Ravalement et isolation effectué. 4e étage sans ascenseur. 3 chambres dont 2 avec placard. Balcon. Chauffage collectif. Rénové en partie. Parking collectif devant la résidence. Proche gare -école-commerces-terrain de sport. DPE: D. Taxe foncière : 767€ Agence s'abstenir

Ville : Lannemezan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65300
Coordonnées : 43.123752, 0.396535
Total : 76 010€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 25 250€
Valeur du bien : 72 250€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 6.17€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5869€/an
Fourchette totale : 395€ - 606€/mois
Fourchette annuelle : 4740€ - 7268€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :375,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :22,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 397,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 684,91€
Coût de l'assurance :6 650,87€
Taxe foncière : 767,00€/an
Soit par mois : 63,92€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 489,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 461,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage collectif si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou carrelage dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 250 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lannemezan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 869 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 010 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 819 €
Revenus locatifs : +5 869 €
Charges déductibles : -28 819 €
Résultat foncier Année 1 : -22 950 €(Déficit de 22 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 569 €/an
Revenus locatifs : +5 869 €
Charges déductibles : -3 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1549.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 869 €28 822 €2 539 €-22 952 €21 400 €1 552 €1 552 €
25 987 €3 504 €2 471 €2 483 €---
36 107 €3 434 €2 401 €2 672 €---
46 229 €3 362 €2 329 €2 867 €---
56 353 €3 287 €2 254 €3 066 €---
66 480 €3 210 €2 177 €3 270 €---
76 610 €3 130 €2 097 €3 480 €---
86 742 €3 047 €2 014 €3 695 €---
96 877 €2 961 €1 928 €3 916 €---
107 015 €2 873 €1 840 €4 142 €---
117 155 €2 781 €1 748 €4 373 €---
127 298 €2 687 €1 654 €4 611 €---
137 444 €2 589 €1 556 €4 855 €---
147 593 €2 487 €1 454 €5 105 €---
157 745 €2 382 €1 349 €5 362 €---
167 900 €2 274 €1 241 €5 625 €---
178 058 €2 162 €1 129 €5 896 €---
188 219 €2 046 €1 013 €6 173 €---
198 383 €1 926 €893 €6 457 €---
208 551 €1 802 €769 €6 749 €---
218 722 €1 674 €640 €7 048 €---
228 896 €1 541 €508 €7 355 €---
239 074 €1 403 €370 €7 671 €---
249 256 €1 261 €228 €7 994 €---
259 441 €1 114 €81 €8 326 €---
TOTAL188 001 €87 761 €36 685 €100 240 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 240 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 233 €-6 420 €+7 653 €
2+1 233 €+279 €+954 €
3+1 233 €+802 €+431 €
4+1 233 €+860 €+373 €
5+1 233 €+920 €+313 €
6+1 233 €+981 €+252 €
7+1 233 €+1 044 €+189 €
8+1 233 €+1 109 €+124 €
9+1 233 €+1 175 €+58 €
10+1 233 €+1 242 €-9 €
11+1 233 €+1 312 €-79 €
12+1 233 €+1 383 €-150 €
13+1 233 €+1 457 €-224 €
14+1 233 €+1 532 €-299 €
15+1 233 €+1 609 €-376 €
16+1 233 €+1 688 €-455 €
17+1 233 €+1 769 €-536 €
18+1 233 €+1 852 €-619 €
19+1 233 €+1 937 €-704 €
20+1 233 €+2 025 €-792 €
21+1 233 €+2 114 €-881 €
22+1 233 €+2 207 €-974 €
23+1 233 €+2 301 €-1 068 €
24+1 233 €+2 398 €-1 165 €
25+1 233 €+2 498 €-1 265 €
Total+30 825 €+30 072 €+753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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