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Maison - 8 pièce(s) - 135 m²

Bien expiré
VillePellevoisin (36)
Surface135
Coût Total181 670
Loyer Annuel10 115
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-179
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COUP DE COEUR - MAISON 8 PIÈCES AU CALMEEn vente : venez découvrir à Pellevoisin (36180) cette maison de 8 pièces au calme de 135 m². Cette maison du XIXème siècle vous charmera grâce à ses tomettes, poutres et parquets. Au RDC une entrée, une salle à manger de 17 m², un salon/séjour de 26 m² avec cheminée, une cuisine indépendante, une chambre de 14 m² ainsi qu'une salle de bains avec WC. A l'étage un palier vous amènera sur 4 belles chambres dont 2 avec cheminée, 3 points d'eau et 2 WC ainsi qu'un bureau. Au 2éme vous trouverez un joli grenier. Pour l'extérieur, vous pourrez profiter d'un joli jardin clôt et arboré d'une superficie de 835 m² avec plusieurs dépendances dont une ancienne écurie et une buanderie. Un puits est également présent sur ce bien. Chauffage électrique et double vitrage bois. Cette maison va vous demander quelques travaux mais vous comblera aussi bien comme habitation principale, ou maison de vacances et pourquoi pas en gîte de part sa situation géographique. En effet la commune de Pellevoisin se trouve à proximité des châteaux de la Loire, du parc naturel régional de la Brenne. Elle se situe également à 10 km au nord-ouest de Buzançais, la rivière le Nahon va traverser ce joli village. Le sanctuaire de Pellevoisin, mais aussi le célèbre parc de Beauval se trouvent à proximité.On trouve l'École Primaire Jean Giraudoux dans la commune ainsi que commerces de proximité, pharmacie, médecins ....Envie d'en savoir plus sur cette maison à vendre ? Prenez contact avec votre agence CITYA IMMOBILIER MEUNIER.Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 99000.0 euros.

Numéro de mandat : 6557

Ville : Pellevoisin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36180
Total : 181 670
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 74 750
Valeur du bien : 173 750
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 843€/mois
Loyer annuel estimé : 10115€/an
Fourchette totale : 660€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 7923€ - 12915€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 937,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 210,21
Coût de l'assurance :15 441,95
Taxe foncière : 1 011,54€/an
Soit par mois : 84,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-179,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en bon état mais usé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les fuites

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 750(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100
    Isolation combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Installation pompe à chaleur: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 200
    Remplacement fenêtres: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:10 500
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1800€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes plomberie:1 500
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pellevoisin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 843 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 115 €/an
Calcul : 843 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 670 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 225
Revenus locatifs : +10 115
Charges déductibles : -82 225
Résultat foncier Année 1 : -72 109(Déficit de 72 109 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 709
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 475 €/an
Revenus locatifs : +10 115
Charges déductibles : -7 475
Résultat foncier Années 2+ : 2 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50709.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 11582 2315 851-72 11521 400 €50 715 €50 715 €
210 3187 3225 6932 995--47 720 €
310 5247 1595 5303 365--44 354 €
410 7356 9905 3613 745--40 610 €
510 9496 8155 1864 134--36 476 €
611 1686 6355 0064 533--31 942 €
711 3926 4494 8194 943--26 999 €
811 6196 2564 6275 363--21 636 €
911 8526 0574 4285 794--15 842 €
1012 0895 8524 2236 237--9 605 €
1112 3315 6404 0116 691--2 914 €
1212 5775 4213 7917 157---
1312 8295 1943 5657 635---
1413 0854 9603 3318 125---
1513 3474 7183 0898 629---
1613 6144 4692 8399 145---
1713 8864 2112 5819 676---
1814 1643 9442 31510 220---
1914 4473 6692 04010 778---
2014 7363 3841 75511 352---
2115 0313 0911 46111 940---
2215 3322 7871 15812 545---
2315 6382 47384413 165---
2415 9512 14952013 802---
2516 2701 81518514 455---
TOTAL324 000199 69184 210124 31021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 310
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 124-6 420+8 544
2+2 1240+2 124
3+2 1240+2 124
4+2 1240+2 124
5+2 1240+2 124
6+2 1240+2 124
7+2 1240+2 124
8+2 1240+2 124
9+2 1240+2 124
10+2 1240+2 124
11+2 1240+2 124
12+2 124+2 147-23
13+2 124+2 290-166
14+2 124+2 438-314
15+2 124+2 589-465
16+2 124+2 744-620
17+2 124+2 903-779
18+2 124+3 066-942
19+2 124+3 234-1 110
20+2 124+3 406-1 282
21+2 124+3 582-1 458
22+2 124+3 763-1 639
23+2 124+3 949-1 825
24+2 124+4 140-2 016
25+2 124+4 337-2 213
Total+53 100+38 167+14 933
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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