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F2 de 60m² - Quartier Vosges

VilleBelfort (90)
Surface60m²
Coût Total88 895€
Loyer Annuel8 548€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 316,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 60m² situé au 1er étage, offrant une pièce de vie de 32m² ouverte sur une cuisine équipée de 6m², une chambre de 11m², une salle de bain de 5m² et une buanderie de 6m² habitable sans travaux. Le logement est situé dans une impasse et dispose d’une place de parking privative sous l’immeuble. Le quartier propose plusieurs écoles (élémentaire, maternelle et collège) à moins de 5min à pied, des commerces, des restaurants et cafés à deux pas et est desservi par des transports en commun à proximité. Chauffage individuel électrique (radiateur principal changé en 2025). Cumulus 250L changé en 2025 également. Double vitrage. Visiophone. Faibles charges (- de 800€ à l’année). Taxe foncière 2025 : 950€. Disponible.

Prix : 79000€

Difficilement joignable en journée, laissez-moi un message et je vous rappellerai rapidement. Visites possibles le soir et les week-ends. Agences s’abstenir.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.648600, 6.852990
Total : 88 895€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 3 575€
Valeur du bien : 82 575€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8548€/an
Fourchette totale : 569€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6828€ - 10700€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 261,54 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 692 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+3 308€ (+4.4%)
Marge achat-revente :-13 203€ (-17.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 895€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :430,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :25,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 361,61€
Coût de l'assurance :7 778,31€
Taxe foncière : 950,00€/an
Soit par mois : 79,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, chauffage individuel électrique avec radiateur principal changé en 2025.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage récent, pas de travaux obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire, cumulus de 250L changé en 2025.
Quantité: 1 cumulus
Raison: DPE D - Appartement - Système d'eau chaude récent, pas de travaux obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et joints à prévoir.
Quantité: 5 m² (surface salle de bain)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m² (surface chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m² (surface salon)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 10 m² (surface cuisine)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 575 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Remplacement système de chauffage électrique: 1 système × 1200€ = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:800€
    Chauffe-eau 250L: 1 cumulus × 800€ = 800€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Rénovation salle de bain (peinture et joints): 5 m² × 80€/m² = 400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:625€
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:250€
    Peinture cuisine: 10 m² × 25€/m² = 250€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort. Main d'œuvre incluse. Les prix pour le chauffage et le chauffe-eau sont basés sur des estimations réalistes pour des systèmes récents.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 548 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 895 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 575 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 444 €
Revenus locatifs : +8 548 €
Charges déductibles : -8 444 €
Résultat foncier Année 1 : 104 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 869 €/an
Revenus locatifs : +8 548 €
Charges déductibles : -4 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 679 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 548 €8 446 €2 810 €102 €---
28 719 €4 795 €2 734 €3 924 €---
38 893 €4 716 €2 654 €4 178 €---
49 071 €4 634 €2 573 €4 437 €---
59 253 €4 550 €2 488 €4 703 €---
69 438 €4 462 €2 401 €4 975 €---
79 626 €4 373 €2 311 €5 254 €---
89 819 €4 280 €2 219 €5 539 €---
910 015 €4 184 €2 123 €5 831 €---
1010 216 €4 085 €2 024 €6 131 €---
1110 420 €3 983 €1 922 €6 437 €---
1210 628 €3 877 €1 816 €6 751 €---
1310 841 €3 768 €1 707 €7 073 €---
1411 058 €3 656 €1 595 €7 402 €---
1511 279 €3 540 €1 479 €7 739 €---
1611 504 €3 420 €1 359 €8 085 €---
1711 734 €3 296 €1 235 €8 438 €---
1811 969 €3 168 €1 107 €8 801 €---
1912 209 €3 036 €975 €9 172 €---
2012 453 €2 900 €839 €9 553 €---
2112 702 €2 759 €698 €9 942 €---
2212 956 €2 614 €553 €10 342 €---
2313 215 €2 464 €403 €10 751 €---
2413 479 €2 309 €248 €11 170 €---
2513 749 €2 150 €89 €11 599 €---
TOTAL273 792 €95 465 €40 362 €178 327 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795 €+30 €+1 765 €
2+1 795 €+1 177 €+618 €
3+1 795 €+1 253 €+542 €
4+1 795 €+1 331 €+464 €
5+1 795 €+1 411 €+384 €
6+1 795 €+1 493 €+302 €
7+1 795 €+1 576 €+219 €
8+1 795 €+1 662 €+133 €
9+1 795 €+1 749 €+46 €
10+1 795 €+1 839 €-44 €
11+1 795 €+1 931 €-136 €
12+1 795 €+2 025 €-230 €
13+1 795 €+2 122 €-327 €
14+1 795 €+2 221 €-426 €
15+1 795 €+2 322 €-527 €
16+1 795 €+2 425 €-630 €
17+1 795 €+2 532 €-737 €
18+1 795 €+2 640 €-845 €
19+1 795 €+2 752 €-957 €
20+1 795 €+2 866 €-1 071 €
21+1 795 €+2 983 €-1 188 €
22+1 795 €+3 102 €-1 307 €
23+1 795 €+3 225 €-1 430 €
24+1 795 €+3 351 €-1 556 €
25+1 795 €+3 480 €-1 685 €
Total+44 875 €+53 498 €+-8 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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