Détails du bien

Bien expiré

VilleSaint-Étienne (42)

Surface41m²

Coût Total82 740€

Loyer Annuel5 475€

Rentabilité6.62%

Cashflow/mois-16€

Prix : 42 500 €

Surface : 41 m²

Prix au m² : 1 036,59 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 1

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Saint Etienne Secteur Facultés Jean Monnet, découvrez cet appartement type F1 bis de 41,42m² carrez situé au 2e étage d'un immeuble de 9 lots en cours de création. Il se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine indépendante, d'une salle d'eau et d'un wc. Chauffage individuel au Gaz, fenêtres en double vitrage. Un bien idéal pour un investissement locatif. COPROPRIÉTÉ EN COURS DE CONSTITUTION. DPE nouvelle version. Pour plus de renseignements veuillez contacter Filiz ORTAOREN au O6.23.75.22.70 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ».

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Étienne

Département : Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 42100

Total : 82 740€

Prix d'acquisition : 42 500€

Travaux : 36 840€

Valeur du bien : 79 340€

Frais de notaire : 3 400€

Coût estimé : 3 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 41m²

Loyer prédit : 11.13€/m²/mois

Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois

Loyer total estimé : 456€/mois

Loyer annuel estimé : 5475€/an

Fourchette totale : 345€ - 603€/mois

Fourchette annuelle : 4144€ - 7234€/an

Rentabilité brute :6.62%

Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.74%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :82 740€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,64€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :23,44€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 427,09€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 352,80€

Coût de l'assurance :7 032,90€

Taxe foncière : 547,53€/an

Soit par mois : 45,63€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 456,27€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 472,71€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-16,44€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 331 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Vérification et mise à niveau du système de chauffage au gaz pour garantir son efficacité et sa conformité aux normes.

Quantité: 1 système pour 41 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des équipements de cuisine obsolètes, y compris les placards, le plan de travail, et les appareils électroménagers.

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et carrelage usé

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.

Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et carrelage fissuré

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds, et éventuellement remplacement du revêtement de sol.

Quantité: salon (environ 15 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres.

Quantité: 1 chambre (environ 41 m² total, même si aucune chambre n'est spécifiée, l'appartement est considéré comme ayant une chambre)

Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 840 €(899 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Remplacement système de chauffage au gaz: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Cuisine:8 000€
Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation incluse)
Salle de bain:5 000€
Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1250€/m² = 5000€ (installation incluse)
Salon:1 500€
Peinture murs et plafonds: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Chambres:10 340€
Rénovation chambre: Parquet flottant 41 m² × 60€/m² = 2460€, Peinture 41 m² × 30€/m² = 1230€, Électricité 41 m² × 150€/m² = 6150€, Main d'œuvre: 500€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois

Revenus locatifs annuels : 5 475 €/an

Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 662 €/an

Base de calcul : Emprunt de 82 740 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 281 €/an

Calcul : 23 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 840 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 331 €

Revenus locatifs : +5 475 €

Charges déductibles : -40 331 €

Résultat foncier Année 1 : -34 856 €(Déficit de 34 856 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 13 456 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 491 €/an

Revenus locatifs : +5 475 €

Charges déductibles : -3 491 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 984 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13455.89 € reporté.

Prix d'achat du bien : 42 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 27 625 €(65% de 42 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 005 €/an

Calcul : 27 625 € × 3,636% = 1 005 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	5 475 €	40 334 €	2 665 €	-34 859 €	21 400 €	13 459 €	13 459 €
2	5 585 €	3 422 €	2 593 €	2 163 €	-	-	11 295 €
3	5 696 €	3 347 €	2 518 €	2 349 €	-	-	8 946 €
4	5 810 €	3 270 €	2 441 €	2 540 €	-	-	6 406 €
5	5 927 €	3 191 €	2 362 €	2 736 €	-	-	3 670 €
6	6 045 €	3 109 €	2 280 €	2 937 €	-	-	734 €
7	6 166 €	3 024 €	2 195 €	3 142 €	-	-	-
8	6 289 €	2 936 €	2 107 €	3 353 €	-	-	-
9	6 415 €	2 846 €	2 017 €	3 570 €	-	-	-
10	6 543 €	2 752 €	1 923 €	3 791 €	-	-	-
11	6 674 €	2 655 €	1 827 €	4 019 €	-	-	-
12	6 808 €	2 556 €	1 727 €	4 252 €	-	-	-
13	6 944 €	2 452 €	1 624 €	4 492 €	-	-	-
14	7 083 €	2 346 €	1 517 €	4 737 €	-	-	-
15	7 225 €	2 236 €	1 407 €	4 989 €	-	-	-
16	7 369 €	2 122 €	1 293 €	5 247 €	-	-	-
17	7 516 €	2 005 €	1 176 €	5 512 €	-	-	-
18	7 667 €	1 883 €	1 054 €	5 784 €	-	-	-
19	7 820 €	1 758 €	929 €	6 062 €	-	-	-
20	7 976 €	1 628 €	799 €	6 348 €	-	-	-
21	8 136 €	1 494 €	666 €	6 642 €	-	-	-
22	8 299 €	1 356 €	527 €	6 943 €	-	-	-
23	8 465 €	1 213 €	384 €	7 251 €	-	-	-
24	8 634 €	1 066 €	237 €	7 568 €	-	-	-
25	8 807 €	913 €	84 €	7 893 €	-	-	-
TOTAL	175 375 €	95 914 €	38 353 €	79 461 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 461 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 475 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 150 €	-6 420 €	+7 570 €
2	+1 150 €	0 €	+1 150 €
3	+1 150 €	0 €	+1 150 €
4	+1 150 €	0 €	+1 150 €
5	+1 150 €	0 €	+1 150 €
6	+1 150 €	0 €	+1 150 €
7	+1 150 €	+723 €	+427 €
8	+1 150 €	+1 006 €	+144 €
9	+1 150 €	+1 071 €	+79 €
10	+1 150 €	+1 137 €	+13 €
11	+1 150 €	+1 206 €	-56 €
12	+1 150 €	+1 276 €	-126 €
13	+1 150 €	+1 347 €	-197 €
14	+1 150 €	+1 421 €	-271 €
15	+1 150 €	+1 497 €	-347 €
16	+1 150 €	+1 574 €	-424 €
17	+1 150 €	+1 654 €	-504 €
18	+1 150 €	+1 735 €	-585 €
19	+1 150 €	+1 819 €	-669 €
20	+1 150 €	+1 904 €	-754 €
21	+1 150 €	+1 992 €	-842 €
22	+1 150 €	+2 083 €	-933 €
23	+1 150 €	+2 175 €	-1 025 €
24	+1 150 €	+2 270 €	-1 120 €
25	+1 150 €	+2 368 €	-1 218 €
Total	+28 750 €	+23 838 €	+4 912 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (4)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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