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Détails du bien

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface500m²
Coût Total643 400€
Loyer Annuel53 280€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+629€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 490 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 980 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 16
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

TARN - 10 MINUTES DE CASTRES

Magnifique propriété d'exception au cadre de vie élégant de 500 m² aux pièces de vie raffinées et spacieuses : un salon de 47 m² avec cheminée, deux salles à manger, une cuisine de 30 m² et dix chambres.

A cela s'ajoute une véranda lumineuse ouvrant d'une part sur le parc, d'autre part sur un jardin intimiste et à l'abri des regards.

Le garage, indépendant, peut aisément accueillir 4 véhicules.

Cette propriété confortable incarne à la perfection l'art de vivre à la française avec son parc arboré de 2271 m² au centre du bourg.

Pour plus d'informations ou pour visiter ce bien, merci de vous adresser à Gérard Lepetit :

Classe énergie : E Classe climat : E

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8180 euros et 11100 euros par an. Prix indexés au 1er janvier 2021

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Total : 643 400€
Prix d'acquisition : 490 000€
Travaux : 114 200€
Valeur du bien : 604 200€
Frais de notaire : 39 200€
Coût estimé : 39 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 4440€/mois
Loyer annuel estimé : 53280€/an
Fourchette totale : 3421€ - 5763€/mois
Fourchette annuelle : 41048€ - 69157€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :643 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 179,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :187,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 367,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :310 525,91€
Coût de l'assurance :56 297,50€
Taxe foncière : 5 327,98€/an
Soit par mois : 444,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 439,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 811,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :628,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 500 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 63 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 500 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture uniquement pour toutes les chambres
Quantité: 10 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 2 salles à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :114 200 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:35 000€
    Isolation toiture/combles: 500 m² × 70€/m² = 35000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 63 fenêtres × 200€/fenêtre = 12600€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 10 chambres × 200€/chambre = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:200€
    Peinture entrée: 10 m² × 20€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 280 €/an
Calcul : 4 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 470 €/an
Base de calcul : Emprunt de 643 400 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 252 €/an
Calcul : 188 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 114 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 143 249 €
Revenus locatifs : +53 280 €
Charges déductibles : -143 249 €
Résultat foncier Année 1 : -89 970 €(Déficit de 89 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 049 €/an
Revenus locatifs : +53 280 €
Charges déductibles : -29 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68569.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 490 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 318 500 €(65% de 490 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 582 €/an
Calcul : 318 500 € × 3,636% = 11 582 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 280 €143 270 €21 490 €-89 990 €21 400 €68 590 €68 590 €
254 345 €28 498 €20 918 €25 847 €--42 743 €
355 432 €27 906 €20 326 €27 526 €--15 217 €
456 541 €27 294 €19 714 €29 247 €---
557 672 €26 661 €19 081 €31 011 €---
658 825 €26 006 €18 426 €32 819 €---
760 002 €25 329 €17 749 €34 673 €---
861 202 €24 628 €17 048 €36 573 €---
962 426 €23 904 €16 324 €38 522 €---
1063 674 €23 154 €15 574 €40 520 €---
1164 948 €22 379 €14 799 €42 569 €---
1266 247 €21 577 €13 997 €44 670 €---
1367 572 €20 748 €13 168 €46 824 €---
1468 923 €19 890 €12 310 €49 033 €---
1570 302 €19 003 €11 423 €51 299 €---
1671 708 €18 085 €10 505 €53 623 €---
1773 142 €17 136 €9 556 €56 006 €---
1874 605 €16 154 €8 574 €58 451 €---
1976 097 €15 138 €7 558 €60 959 €---
2077 619 €14 088 €6 508 €63 531 €---
2179 171 €13 001 €5 421 €66 170 €---
2280 754 €11 877 €4 298 €68 877 €---
2382 369 €10 715 €3 135 €71 654 €---
2484 017 €9 513 €1 933 €74 504 €---
2585 697 €8 269 €690 €77 428 €---
TOTAL1 706 568 €614 223 €310 526 €1 092 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 092 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 189 €-6 420 €+17 609 €
2+11 189 €0 €+11 189 €
3+11 189 €0 €+11 189 €
4+11 189 €+4 209 €+6 980 €
5+11 189 €+9 303 €+1 886 €
6+11 189 €+9 846 €+1 343 €
7+11 189 €+10 402 €+787 €
8+11 189 €+10 972 €+217 €
9+11 189 €+11 557 €-368 €
10+11 189 €+12 156 €-967 €
11+11 189 €+12 771 €-1 582 €
12+11 189 €+13 401 €-2 212 €
13+11 189 €+14 047 €-2 858 €
14+11 189 €+14 710 €-3 521 €
15+11 189 €+15 390 €-4 201 €
16+11 189 €+16 087 €-4 898 €
17+11 189 €+16 802 €-5 613 €
18+11 189 €+17 535 €-6 346 €
19+11 189 €+18 288 €-7 099 €
20+11 189 €+19 059 €-7 870 €
21+11 189 €+19 851 €-8 662 €
22+11 189 €+20 663 €-9 474 €
23+11 189 €+21 496 €-10 307 €
24+11 189 €+22 351 €-11 162 €
25+11 189 €+23 228 €-12 039 €
Total+279 725 €+327 703 €+-47 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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