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Maison de village 3 pièces 67 m²

VilleCelon (36)
Surface67m²
Coût Total106 100€
Loyer Annuel5 197€
Rentabilité4.90%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 723,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 67 m²

Cette maison de village à rénover entièrement se situe sur la commune de Celon, dans l'Indre, à proximité de l'école primaire du village et d'un accès à l'autoroute A20.  Sur une surface de 67m2 habitables, cette maison sur sous-sol enterré dispose d'une cuisine non aménagée, d'un séjour, de deux chambres, d'une salle de bain et d'un WC.  Au sous-sol, un grand garage s'étend sur toute la surface de la maison. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 67 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/06/2024

Consommation énergie primaire : 372 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Celon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.519257, 1.528734
Total : 106 100€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 53 720€
Valeur du bien : 102 220€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5197€/an
Fourchette totale : 351€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4211€ - 6413€/an
Rentabilité brute :4.90%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :757,25 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :50 736 €
Prix d'achat :48 500 €
Décote à l'achat :-2 236€ (-4.4%)
Marge achat-revente :-55 364€ (-109.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 546,50€
Coût de l'assurance :9 283,75€
Taxe foncière : 519,68€/an
Soit par mois : 43,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 433,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 67 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 720 €(802 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 020€
    Isolation toiture: 67 m² × 60€/m² = 4020€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 67 m² × 90€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 197 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 173 €
Revenus locatifs : +5 197 €
Charges déductibles : -58 173 €
Résultat foncier Année 1 : -52 976 €(Déficit de 52 976 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 576 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 453 €/an
Revenus locatifs : +5 197 €
Charges déductibles : -4 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31575.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 197 €58 176 €3 565 €-52 979 €21 400 €31 579 €31 579 €
25 301 €4 361 €3 470 €939 €--30 640 €
35 407 €4 263 €3 372 €1 143 €--29 496 €
45 515 €4 162 €3 271 €1 353 €--28 144 €
55 625 €4 057 €3 166 €1 568 €--26 576 €
65 738 €3 949 €3 058 €1 789 €--24 787 €
75 852 €3 837 €2 946 €2 016 €--22 771 €
85 969 €3 721 €2 830 €2 249 €--20 522 €
96 089 €3 601 €2 710 €2 488 €--18 034 €
106 211 €3 476 €2 585 €2 734 €--15 300 €
116 335 €3 348 €2 457 €2 987 €--12 313 €
126 462 €3 215 €2 324 €3 247 €---
136 591 €3 077 €2 186 €3 513 €---
146 723 €2 935 €2 044 €3 787 €---
156 857 €2 788 €1 897 €4 069 €---
166 994 €2 636 €1 745 €4 358 €---
177 134 €2 478 €1 587 €4 656 €---
187 277 €2 315 €1 424 €4 961 €---
197 422 €2 147 €1 256 €5 276 €---
207 571 €1 972 €1 081 €5 598 €---
217 722 €1 792 €901 €5 930 €---
227 877 €1 605 €714 €6 271 €---
238 034 €1 412 €521 €6 622 €---
248 195 €1 212 €321 €6 982 €---
258 359 €1 006 €115 €7 353 €---
TOTAL166 455 €127 542 €51 547 €38 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 091 €-6 420 €+7 511 €
2+1 091 €0 €+1 091 €
3+1 091 €0 €+1 091 €
4+1 091 €0 €+1 091 €
5+1 091 €0 €+1 091 €
6+1 091 €0 €+1 091 €
7+1 091 €0 €+1 091 €
8+1 091 €0 €+1 091 €
9+1 091 €0 €+1 091 €
10+1 091 €0 €+1 091 €
11+1 091 €0 €+1 091 €
12+1 091 €+974 €+117 €
13+1 091 €+1 054 €+37 €
14+1 091 €+1 136 €-45 €
15+1 091 €+1 221 €-130 €
16+1 091 €+1 308 €-217 €
17+1 091 €+1 397 €-306 €
18+1 091 €+1 488 €-397 €
19+1 091 €+1 583 €-492 €
20+1 091 €+1 680 €-589 €
21+1 091 €+1 779 €-688 €
22+1 091 €+1 881 €-790 €
23+1 091 €+1 987 €-896 €
24+1 091 €+2 095 €-1 004 €
25+1 091 €+2 206 €-1 115 €
Total+27 275 €+15 368 €+11 907 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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