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Maison sur sous-sol - 5 pièces - 120 m2

VilleBourganeuf (23)
Surface120m²
Coût Total145 380€
Loyer Annuel11 220€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 791,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur sous-sol - 5 pièces - 120 m2 - Maison d'habitation aménagée sur sous-sol total Elle comprend un séjour-salle à manger, une cuisine, salle d'eau eau et WC, 4 chambres Garage au sous-sol Terrain total : 400 m2

Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 45.957000, 1.761150
Total : 145 380€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 42 780€
Valeur du bien : 137 780€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11220€/an
Fourchette totale : 745€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8943€ - 14075€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :642,86 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 143 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :+17 857€ (+23.1%)
Marge achat-revente :-68 237€ (-88.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 629,88€
Coût de l'assurance :12 720,75€
Taxe foncière : 1 121,96€/an
Soit par mois : 93,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - Salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention
Aucune intervention nécessaire, salon en bon état
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 780 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Revêtement sol chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourganeuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 220 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 291 €
Revenus locatifs : +11 220 €
Charges déductibles : -49 291 €
Résultat foncier Année 1 : -38 071 €(Déficit de 38 071 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 511 €/an
Revenus locatifs : +11 220 €
Charges déductibles : -6 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16671.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 220 €49 296 €4 885 €-38 076 €21 400 €16 676 €16 676 €
211 444 €6 386 €4 755 €5 058 €--11 618 €
311 673 €6 252 €4 621 €5 421 €--6 197 €
411 906 €6 113 €4 482 €5 793 €--403 €
512 144 €5 969 €4 338 €6 175 €---
612 387 €5 821 €4 190 €6 567 €---
712 635 €5 667 €4 036 €6 968 €---
812 888 €5 508 €3 877 €7 380 €---
913 146 €5 343 €3 713 €7 802 €---
1013 408 €5 173 €3 543 €8 235 €---
1113 677 €4 997 €3 366 €8 679 €---
1213 950 €4 815 €3 184 €9 135 €---
1314 229 €4 627 €2 996 €9 602 €---
1414 514 €4 432 €2 801 €10 082 €---
1514 804 €4 230 €2 599 €10 574 €---
1615 100 €4 021 €2 391 €11 079 €---
1715 402 €3 806 €2 175 €11 596 €---
1815 710 €3 582 €1 952 €12 128 €---
1916 024 €3 351 €1 721 €12 673 €---
2016 345 €3 112 €1 482 €13 232 €---
2116 672 €2 865 €1 234 €13 807 €---
2217 005 €2 609 €979 €14 396 €---
2317 345 €2 345 €714 €15 000 €---
2417 692 €2 071 €440 €15 621 €---
2518 046 €1 788 €157 €16 258 €---
TOTAL359 366 €154 180 €70 630 €205 187 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 187 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 356 €-6 420 €+8 776 €
2+2 356 €0 €+2 356 €
3+2 356 €0 €+2 356 €
4+2 356 €0 €+2 356 €
5+2 356 €+1 732 €+624 €
6+2 356 €+1 970 €+386 €
7+2 356 €+2 090 €+266 €
8+2 356 €+2 214 €+142 €
9+2 356 €+2 341 €+15 €
10+2 356 €+2 471 €-115 €
11+2 356 €+2 604 €-248 €
12+2 356 €+2 741 €-385 €
13+2 356 €+2 881 €-525 €
14+2 356 €+3 025 €-669 €
15+2 356 €+3 172 €-816 €
16+2 356 €+3 324 €-968 €
17+2 356 €+3 479 €-1 123 €
18+2 356 €+3 638 €-1 282 €
19+2 356 €+3 802 €-1 446 €
20+2 356 €+3 970 €-1 614 €
21+2 356 €+4 142 €-1 786 €
22+2 356 €+4 319 €-1 963 €
23+2 356 €+4 500 €-2 144 €
24+2 356 €+4 686 €-2 330 €
25+2 356 €+4 877 €-2 521 €
Total+58 900 €+61 556 €+-2 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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