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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCastelfranc (46)
Surface100m²
Coût Total127 300€
Loyer Annuel10 474€
Rentabilité8.23%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, calme, Pas de cave

Située au cœur d'un village calme et convivial, cette maison ancienne offre un beau potentiel pour un projet de rénovation complet. Ce bien offre la possibilité de créer deux logements, permettant un projet locatif rentable. A proximité de l'école, des services essentiels et des transports en commun.

Ville : Castelfranc
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46140
Coordonnées : 44.505583, 1.219496
Total : 127 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 118 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.73€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10474€/an
Fourchette totale : 702€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8425€ - 13021€/an
Rentabilité brute :8.23%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,27 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 727 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-12 727€ (-10.4%)
Marge achat-revente :-4 573€ (-3.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 676,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 503,15€
Coût de l'assurance :11 138,75€
Taxe foncière : 1 047,38€/an
Soit par mois : 87,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelfranc. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 474 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 446 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 431 €
Revenus locatifs : +10 474 €
Charges déductibles : -14 431 €
Résultat foncier Année 1 : -3 957 €(Déficit de 3 957 €)
Imputable sur revenu global : 3 957 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 931 €/an
Revenus locatifs : +10 474 €
Charges déductibles : -5 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 543 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 474 €14 435 €4 442 €-3 961 €3 961 €--
210 683 €5 819 €4 326 €4 864 €---
310 897 €5 699 €4 206 €5 198 €---
411 115 €5 574 €4 081 €5 540 €---
511 337 €5 446 €3 953 €5 892 €---
611 564 €5 312 €3 819 €6 252 €---
711 795 €5 174 €3 681 €6 621 €---
812 031 €5 031 €3 538 €7 000 €---
912 272 €4 882 €3 389 €7 389 €---
1012 517 €4 729 €3 236 €7 788 €---
1112 767 €4 570 €3 077 €8 198 €---
1213 023 €4 405 €2 912 €8 618 €---
1313 283 €4 234 €2 741 €9 049 €---
1413 549 €4 057 €2 564 €9 492 €---
1513 820 €3 874 €2 381 €9 946 €---
1614 096 €3 684 €2 191 €10 412 €---
1714 378 €3 487 €1 994 €10 891 €---
1814 666 €3 284 €1 791 €11 382 €---
1914 959 €3 073 €1 580 €11 887 €---
2015 258 €2 854 €1 361 €12 404 €---
2115 563 €2 628 €1 135 €12 936 €---
2215 875 €2 393 €900 €13 482 €---
2316 192 €2 150 €657 €14 042 €---
2416 516 €1 898 €405 €14 618 €---
2516 846 €1 638 €145 €15 209 €---
TOTAL335 478 €110 326 €64 503 €225 152 €3 961 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199 €-1 188 €+3 387 €
2+2 199 €+1 459 €+740 €
3+2 199 €+1 559 €+640 €
4+2 199 €+1 662 €+537 €
5+2 199 €+1 767 €+432 €
6+2 199 €+1 876 €+323 €
7+2 199 €+1 986 €+213 €
8+2 199 €+2 100 €+99 €
9+2 199 €+2 217 €-18 €
10+2 199 €+2 337 €-138 €
11+2 199 €+2 459 €-260 €
12+2 199 €+2 585 €-386 €
13+2 199 €+2 715 €-516 €
14+2 199 €+2 848 €-649 €
15+2 199 €+2 984 €-785 €
16+2 199 €+3 124 €-925 €
17+2 199 €+3 267 €-1 068 €
18+2 199 €+3 415 €-1 216 €
19+2 199 €+3 566 €-1 367 €
20+2 199 €+3 721 €-1 522 €
21+2 199 €+3 881 €-1 682 €
22+2 199 €+4 045 €-1 846 €
23+2 199 €+4 213 €-2 014 €
24+2 199 €+4 385 €-2 186 €
25+2 199 €+4 563 €-2 364 €
Total+54 975 €+67 545 €+-12 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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