Achat appartement

Bien expiré

VilleSoissons (02)

Surface45m²

Coût Total99 420€

Loyer Annuel7 222€

Rentabilité7.26%

Cashflow/mois-89€

Prix : 49 000 €

Surface : 45 m²

Prix au m² : 1 088,89 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 2

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Vue, Surface de 45 m², 2 Pièces, Au 3ème étage, Une entrée, Salle de séjour, Travaux, Etat : à rénover, Vis à vis

Au 3ème étage d'un bel immeuble.

Proche du centre-ville, de l’hôpital et de la gare.

Appartement de type 2 au charme singulier à rafraîchir, offrant un beau potentiel pour devenir un lieu de vie chaleureux. Il se compose d’une entrée, d’une cuisine aménagée ouverte sur la pièce de vie, d’une chambre, d’une salle de bains, d’un WC séparé et d’une mezzanine. Deux caves complètent le bien.

Eau froide comprise dans les charges.

Charges de copropriété : 85€/mois. Taxe foncière : 1020€.

Ville : Soissons

Département : Aisne

Région : Hauts de France

Code postal : 02200

Coordonnées : 49.379200, 3.329930

Total : 99 420€

Prix d'acquisition : 49 000€

Travaux : 46 500€

Valeur du bien : 95 500€

Frais de notaire : 3 920€

Coût estimé : 3 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 45m²

Loyer prédit : 13.37€/m²/mois

Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois

Loyer total estimé : 602€/mois

Loyer annuel estimé : 7222€/an

Fourchette totale : 487€ - 744€/mois

Fourchette annuelle : 5839€ - 8932€/an

Rentabilité brute :7.26%

Fourchette de rentabilité :5.87% - 8.98%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :99 420€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,40€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :28,17€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 520,57€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 301,16€

Coût de l'assurance :8 450,70€

Taxe foncière : 1 020,00€/an

Soit par mois : 85,00€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 85,00€/mois

Soit par an : 1 020,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 601,81€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 690,57€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-88,76€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 521 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 45 m²

Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des placards de cuisine vétustes et installation d'un nouvel électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet

Quantité: salle de bain complète (6 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)

Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture des murs et plafonds pour le salon

Quantité: salon (environ 30 m²)

Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(1 033 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:7 800€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
Menuiseries:4 000€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Eau chaude:3 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Cuisine:20 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
Salle de bain:7 200€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Chambres:3 000€
Revêtement sol et peinture: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Salon:1 500€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 602 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 222 €/an

Calcul : 602 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 337 €/an

Base de calcul : Emprunt de 99 420 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 338 €/an

Calcul : 28 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 020 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an

Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 215 €

Revenus locatifs : +7 222 €

Charges déductibles : -52 215 €

Résultat foncier Année 1 : -44 994 €(Déficit de 44 994 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 23 594 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 715 €/an

Revenus locatifs : +7 222 €

Charges déductibles : -5 715 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 506 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23593.57 € reporté.

Prix d'achat du bien : 49 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 158 €/an

Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 222 €	52 219 €	3 341 €	-44 997 €	21 400 €	23 597 €	23 597 €
2	7 366 €	5 630 €	3 252 €	1 736 €	-	-	21 860 €
3	7 514 €	5 538 €	3 160 €	1 975 €	-	-	19 885 €
4	7 664 €	5 443 €	3 065 €	2 221 €	-	-	17 664 €
5	7 817 €	5 345 €	2 967 €	2 472 €	-	-	15 192 €
6	7 973 €	5 243 €	2 865 €	2 730 €	-	-	12 462 €
7	8 133 €	5 138 €	2 760 €	2 995 €	-	-	9 468 €
8	8 296 €	5 029 €	2 651 €	3 266 €	-	-	6 201 €
9	8 461 €	4 917 €	2 539 €	3 544 €	-	-	2 657 €
10	8 631 €	4 801 €	2 423 €	3 830 €	-	-	-
11	8 803 €	4 680 €	2 302 €	4 123 €	-	-	-
12	8 979 €	4 556 €	2 178 €	4 424 €	-	-	-
13	9 159 €	4 427 €	2 049 €	4 732 €	-	-	-
14	9 342 €	4 294 €	1 915 €	5 049 €	-	-	-
15	9 529 €	4 156 €	1 778 €	5 373 €	-	-	-
16	9 720 €	4 013 €	1 635 €	5 707 €	-	-	-
17	9 914 €	3 865 €	1 487 €	6 049 €	-	-	-
18	10 112 €	3 713 €	1 335 €	6 400 €	-	-	-
19	10 314 €	3 555 €	1 177 €	6 760 €	-	-	-
20	10 521 €	3 391 €	1 013 €	7 130 €	-	-	-
21	10 731 €	3 222 €	844 €	7 509 €	-	-	-
22	10 946 €	3 047 €	669 €	7 899 €	-	-	-
23	11 165 €	2 866 €	488 €	8 298 €	-	-	-
24	11 388 €	2 679 €	301 €	8 709 €	-	-	-
25	11 616 €	2 485 €	107 €	9 130 €	-	-	-
TOTAL	231 315 €	154 252 €	48 301 €	77 063 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 063 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 222 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 517 €	-6 420 €	+7 937 €
2	+1 517 €	0 €	+1 517 €
3	+1 517 €	0 €	+1 517 €
4	+1 517 €	0 €	+1 517 €
5	+1 517 €	0 €	+1 517 €
6	+1 517 €	0 €	+1 517 €
7	+1 517 €	0 €	+1 517 €
8	+1 517 €	0 €	+1 517 €
9	+1 517 €	0 €	+1 517 €
10	+1 517 €	+352 €	+1 165 €
11	+1 517 €	+1 237 €	+280 €
12	+1 517 €	+1 327 €	+190 €
13	+1 517 €	+1 420 €	+97 €
14	+1 517 €	+1 515 €	+2 €
15	+1 517 €	+1 612 €	-95 €
16	+1 517 €	+1 712 €	-195 €
17	+1 517 €	+1 815 €	-298 €
18	+1 517 €	+1 920 €	-403 €
19	+1 517 €	+2 028 €	-511 €
20	+1 517 €	+2 139 €	-622 €
21	+1 517 €	+2 253 €	-736 €
22	+1 517 €	+2 370 €	-853 €
23	+1 517 €	+2 490 €	-973 €
24	+1 517 €	+2 613 €	-1 096 €
25	+1 517 €	+2 739 €	-1 222 €
Total	+37 925 €	+23 119 €	+14 806 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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