Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleRichelieu (37)
Surface62m²
Coût Total70 520€
Loyer Annuel5 367€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 709,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, calme, Exposition sud-ouest, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

À 15 mn a pied du centre ville richelieu, nous vous proposons dans une residence calme et proche des ecoles publiques, un appartement de type 3 de 62,41 m² au 1er etage comprenant une entree, un salon, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau, wc et debarras huisseries en pvc double vitrage - chauffage electrique performant - un garage nous aimons sa luminosite - la tranquillite de l'emplacement et ses vues degagees copropriete de 12 lots - sans contentieux - charges annuelles = 1302.37 eur . (gedeon_40347_33536675)

Ville : Richelieu
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37120
Coordonnées : 47.014085, 0.314970
Total : 70 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 67 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 8.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 447€/mois
Loyer annuel estimé : 5367€/an
Fourchette totale : 365€ - 547€/mois
Fourchette annuelle : 4386€ - 6567€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :697,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 244 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+756€ (+1.7%)
Marge achat-revente :-27 276€ (-63.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :20,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 372,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 165,13€
Coût de l'assurance :6 170,50€
Taxe foncière : 536,66€/an
Soit par mois : 44,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,53€/mois
Soit par an : 1 302,37€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 447,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement des sanitaires et carrelage, incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Total:12 000€
    Somme des postes précédents
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Richelieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 367 €/an
Calcul : 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 247 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 537 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 302 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 509 €
Revenus locatifs : +5 367 €
Charges déductibles : -27 509 €
Résultat foncier Année 1 : -22 142 €(Déficit de 22 142 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 509 €/an
Revenus locatifs : +5 367 €
Charges déductibles : -4 509 €
Résultat foncier Années 2+ : 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11442.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 367 €27 511 €2 426 €-22 145 €10 700 €11 445 €11 445 €
25 474 €4 448 €2 362 €1 026 €--10 419 €
35 583 €4 382 €2 296 €1 202 €--9 217 €
45 695 €4 313 €2 228 €1 382 €--7 835 €
55 809 €4 243 €2 157 €1 566 €--6 269 €
65 925 €4 169 €2 084 €1 756 €--4 513 €
76 044 €4 094 €2 008 €1 950 €--2 563 €
86 165 €4 015 €1 929 €2 149 €--414 €
96 288 €3 934 €1 848 €2 354 €---
106 414 €3 850 €1 764 €2 564 €---
116 542 €3 763 €1 677 €2 779 €---
126 673 €3 672 €1 587 €3 000 €---
136 806 €3 579 €1 493 €3 227 €---
146 942 €3 482 €1 397 €3 460 €---
157 081 €3 382 €1 296 €3 699 €---
167 223 €3 279 €1 193 €3 944 €---
177 367 €3 171 €1 086 €4 196 €---
187 515 €3 060 €974 €4 454 €---
197 665 €2 945 €859 €4 720 €---
207 818 €2 826 €740 €4 992 €---
217 974 €2 703 €617 €5 272 €---
228 134 €2 575 €489 €5 559 €---
238 297 €2 443 €357 €5 854 €---
248 463 €2 306 €220 €6 156 €---
258 632 €2 164 €79 €6 467 €---
TOTAL171 894 €110 311 €35 165 €61 582 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 127 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 127 €-3 210 €+4 337 €
2+1 127 €0 €+1 127 €
3+1 127 €0 €+1 127 €
4+1 127 €0 €+1 127 €
5+1 127 €0 €+1 127 €
6+1 127 €0 €+1 127 €
7+1 127 €0 €+1 127 €
8+1 127 €0 €+1 127 €
9+1 127 €+582 €+545 €
10+1 127 €+769 €+358 €
11+1 127 €+834 €+293 €
12+1 127 €+900 €+227 €
13+1 127 €+968 €+159 €
14+1 127 €+1 038 €+89 €
15+1 127 €+1 110 €+17 €
16+1 127 €+1 183 €-56 €
17+1 127 €+1 259 €-132 €
18+1 127 €+1 336 €-209 €
19+1 127 €+1 416 €-289 €
20+1 127 €+1 498 €-371 €
21+1 127 €+1 581 €-454 €
22+1 127 €+1 668 €-541 €
23+1 127 €+1 756 €-629 €
24+1 127 €+1 847 €-720 €
25+1 127 €+1 940 €-813 €
Total+28 175 €+18 475 €+9 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →