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Immeuble 107 m² Vierzon

VilleVierzon (18)
Surface107m²
Coût Total130 660€
Loyer Annuel11 865€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 719,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 107 m² Vierzon

EXCLUSIVITE : Centre-ville de Vierzon, immeuble composé de 3 lots, au rez-de-chaussée deux pièces de 37.5m2 vide, au 1er étage, un T2 de 35m2 loué 290EUR, au 2éme étage, un studio de 25m2 libre. Double vitrage et chauffage électrique, compteur individuel. Une pièce commune de 8.50m2. A l'extérieur une cour, préau. Cave.

Surface : 107 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2025

Consommation énergie primaire : 339 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.216488, 2.083627
Total : 130 660€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 124 500€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 9.24€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 11.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11865€/an
Fourchette totale : 780€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9360€ - 15041€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :742,56 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :79 454 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-2 454€ (-3.1%)
Marge achat-revente :-51 206€ (-64.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :38,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 324,47€
Coût de l'assurance :11 432,75€
Taxe foncière : 1 186,49€/an
Soit par mois : 98,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 8.5 m²)
Raison: État 2/5 visible - entrée en très mauvais état nécessitant rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Rafraîchissement chambre: 15 m² × 133€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:2 000€
    Rénovation complète entrée: 8.5 m² × 235€/m² = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 865 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 660 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 186 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 270 €
Revenus locatifs : +11 865 €
Charges déductibles : -53 270 €
Résultat foncier Année 1 : -41 405 €(Déficit de 41 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 770 €/an
Revenus locatifs : +11 865 €
Charges déductibles : -5 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20005.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 865 €53 274 €4 131 €-41 409 €21 400 €20 009 €20 009 €
212 102 €5 662 €4 018 €6 441 €--13 569 €
312 344 €5 545 €3 902 €6 799 €--6 770 €
412 591 €5 425 €3 782 €7 166 €---
512 843 €5 301 €3 658 €7 542 €---
613 100 €5 173 €3 530 €7 927 €---
713 362 €5 041 €3 397 €8 321 €---
813 629 €4 905 €3 261 €8 724 €---
913 902 €4 764 €3 120 €9 138 €---
1014 180 €4 618 €2 975 €9 561 €---
1114 463 €4 468 €2 824 €9 995 €---
1214 753 €4 313 €2 669 €10 439 €---
1315 048 €4 153 €2 509 €10 895 €---
1415 349 €3 988 €2 344 €11 361 €---
1515 656 €3 817 €2 173 €11 838 €---
1615 969 €3 641 €1 997 €12 328 €---
1716 288 €3 459 €1 815 €12 829 €---
1816 614 €3 271 €1 627 €13 343 €---
1916 946 €3 077 €1 433 €13 869 €---
2017 285 €2 877 €1 233 €14 408 €---
2117 631 €2 670 €1 026 €14 960 €---
2217 983 €2 457 €813 €15 527 €---
2318 343 €2 236 €593 €16 107 €---
2418 710 €2 009 €365 €16 701 €---
2519 084 €1 774 €130 €17 310 €---
TOTAL380 037 €147 920 €59 324 €232 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 492 €-6 420 €+8 912 €
2+2 492 €0 €+2 492 €
3+2 492 €0 €+2 492 €
4+2 492 €+119 €+2 373 €
5+2 492 €+2 262 €+230 €
6+2 492 €+2 378 €+114 €
7+2 492 €+2 496 €-4 €
8+2 492 €+2 617 €-125 €
9+2 492 €+2 741 €-249 €
10+2 492 €+2 868 €-376 €
11+2 492 €+2 999 €-507 €
12+2 492 €+3 132 €-640 €
13+2 492 €+3 268 €-776 €
14+2 492 €+3 408 €-916 €
15+2 492 €+3 552 €-1 060 €
16+2 492 €+3 698 €-1 206 €
17+2 492 €+3 849 €-1 357 €
18+2 492 €+4 003 €-1 511 €
19+2 492 €+4 161 €-1 669 €
20+2 492 €+4 322 €-1 830 €
21+2 492 €+4 488 €-1 996 €
22+2 492 €+4 658 €-2 166 €
23+2 492 €+4 832 €-2 340 €
24+2 492 €+5 010 €-2 518 €
25+2 492 €+5 193 €-2 701 €
Total+62 300 €+69 635 €+-7 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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