Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vends t5 - 111.73 m² - Tours 37000

VilleTours (37)
Surface111m²
Coût Total236 160€
Loyer Annuel16 112€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 684,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcony, Cellar

Tours, appartement traversant de 112m² au 5e étage Belle opportunité pour sa surface et son potentiel ! A découvrir, cet appartement traversant situé dans une résidence de standing et gardiennée, offre de beaux volumes et un potentiel intéressant. Le logement se compose d’un séjour lumineux…

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.372737, 0.695113
Total : 236 160€
Prix d'acquisition : 187 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 221 200€
Frais de notaire : 14 960€
Coût estimé : 14 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1343€/mois
Loyer annuel estimé : 16112€/an
Fourchette totale : 1061€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 12730€ - 20392€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 980,7 €/m²
Basé sur :218 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :219 858 €
Prix d'achat :187 000 €
Décote à l'achat :-32 858€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-16 302€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :94,46€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 250,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 592,68€
Coût de l'assurance :28 339,20€
Taxe foncière : 1 611,17€/an
Soit par mois : 134,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 332,08€/mois
Soit par an : 3 985,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 342,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 716,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans tout l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Travaux d'électricité à prévoir mentionnés dans la description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Électroménager complet: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Parquet flottant 60 m²: 50€/m² × 60 = 3000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Électricité:9 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 343 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 112 €/an
Calcul : 1 343 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 669 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 160 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 134 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 985 €/an
Calcul : 332 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 599 €
Revenus locatifs : +16 112 €
Charges déductibles : -48 599 €
Résultat foncier Année 1 : -32 487 €(Déficit de 32 487 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 399 €/an
Revenus locatifs : +16 112 €
Charges déductibles : -14 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21787.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 550 €(65% de 187 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 420 €/an
Calcul : 121 550 € × 3,636% = 4 420 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 112 €48 607 €7 677 €-32 495 €10 700 €21 795 €21 795 €
216 434 €14 200 €7 470 €2 234 €--19 561 €
316 763 €13 986 €7 256 €2 777 €--16 784 €
417 098 €13 765 €7 035 €3 333 €--13 451 €
517 440 €13 537 €6 807 €3 903 €--9 548 €
617 789 €13 301 €6 571 €4 488 €--5 060 €
718 144 €13 057 €6 327 €5 087 €---
818 507 €12 805 €6 075 €5 702 €---
918 877 €12 545 €5 815 €6 333 €---
1019 255 €12 276 €5 546 €6 979 €---
1119 640 €11 998 €5 268 €7 642 €---
1220 033 €11 710 €4 981 €8 322 €---
1320 433 €11 413 €4 684 €9 020 €---
1420 842 €11 107 €4 377 €9 736 €---
1521 259 €10 790 €4 060 €10 469 €---
1621 684 €10 462 €3 732 €11 222 €---
1722 118 €10 123 €3 394 €11 995 €---
1822 560 €9 773 €3 044 €12 787 €---
1923 011 €9 412 €2 682 €13 600 €---
2023 472 €9 038 €2 308 €14 434 €---
2123 941 €8 652 €1 922 €15 289 €---
2224 420 €8 253 €1 523 €16 167 €---
2324 908 €7 840 €1 111 €17 068 €---
2425 406 €7 414 €684 €17 992 €---
2525 915 €6 974 €244 €18 941 €---
TOTAL516 061 €313 036 €110 593 €203 025 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 383 €-3 210 €+6 593 €
2+3 383 €0 €+3 383 €
3+3 383 €0 €+3 383 €
4+3 383 €0 €+3 383 €
5+3 383 €0 €+3 383 €
6+3 383 €0 €+3 383 €
7+3 383 €+8 €+3 375 €
8+3 383 €+1 711 €+1 672 €
9+3 383 €+1 900 €+1 483 €
10+3 383 €+2 094 €+1 289 €
11+3 383 €+2 293 €+1 090 €
12+3 383 €+2 497 €+886 €
13+3 383 €+2 706 €+677 €
14+3 383 €+2 921 €+462 €
15+3 383 €+3 141 €+242 €
16+3 383 €+3 367 €+16 €
17+3 383 €+3 598 €-215 €
18+3 383 €+3 836 €-453 €
19+3 383 €+4 080 €-697 €
20+3 383 €+4 330 €-947 €
21+3 383 €+4 587 €-1 204 €
22+3 383 €+4 850 €-1 467 €
23+3 383 €+5 120 €-1 737 €
24+3 383 €+5 398 €-2 015 €
25+3 383 €+5 682 €-2 299 €
Total+84 575 €+60 908 €+23 667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →