Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface39m²
Coût Total102 540€
Loyer Annuel6 196€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 615,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 1 chambre

Perpignan Quartier proche Cathédrale (St-Jean) au 2ème étage petite copropriété, F2 rénové et lumineux de 39M² avec entrée de 2,50M², séjour de 19M² avec 2 baies ouvrant sur rue piétonne et calme, cuisine semi-aménagée de 5M², chambre de 9M², salle d'eau de 3,50M². Carrelage blanc et murs blancs, électricité refaite, convecteurs électriques, menuiseries PVC, volets bois. Charges : 30€/mois, syndic bénévole. Reprise rapide sans travaux, pour premier achat, pierre à terre, investissement, site ville plaisant et commerçant. Pour tout contact : Daniel CHOSSON Tél : 06 11 16 63 01

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.699279, 2.895365
Total : 102 540€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 34 500€
Valeur du bien : 97 500€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6196€/an
Fourchette totale : 422€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 5068€ - 7575€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 569,77 €/m²
Basé sur :719 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 221 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :+1 779€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-41 319€ (-67.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :41,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 560,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 282,57€
Coût de l'assurance :12 304,80€
Taxe foncière : 619,56€/an
Soit par mois : 51,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 516,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs électriques par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de l'électroménager et des éléments de cuisine pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500 €(885 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 39 m² × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 196 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 540 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 628 €
Revenus locatifs : +6 196 €
Charges déductibles : -39 628 €
Résultat foncier Année 1 : -33 432 €(Déficit de 33 432 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 032 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 128 €/an
Revenus locatifs : +6 196 €
Charges déductibles : -5 128 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12032.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 196 €39 631 €3 659 €-33 436 €21 400 €12 036 €12 036 €
26 319 €5 037 €3 565 €1 283 €--10 753 €
36 446 €4 939 €3 467 €1 507 €--9 246 €
46 575 €4 837 €3 365 €1 738 €--7 508 €
56 706 €4 732 €3 260 €1 974 €--5 534 €
66 840 €4 623 €3 151 €2 218 €--3 316 €
76 977 €4 510 €3 038 €2 467 €--849 €
87 117 €4 393 €2 921 €2 724 €---
97 259 €4 271 €2 799 €2 988 €---
107 404 €4 145 €2 673 €3 259 €---
117 552 €4 014 €2 543 €3 538 €---
127 703 €3 879 €2 407 €3 825 €---
137 857 €3 738 €2 267 €4 119 €---
148 015 €3 593 €2 121 €4 422 €---
158 175 €3 442 €1 970 €4 733 €---
168 338 €3 285 €1 814 €5 053 €---
178 505 €3 123 €1 652 €5 382 €---
188 675 €2 955 €1 483 €5 720 €---
198 849 €2 781 €1 309 €6 068 €---
209 026 €2 600 €1 128 €6 426 €---
219 206 €2 413 €941 €6 794 €---
229 390 €2 218 €747 €7 172 €---
239 578 €2 017 €545 €7 561 €---
249 770 €1 808 €337 €7 961 €---
259 965 €1 592 €120 €8 373 €---
TOTAL198 446 €124 576 €53 283 €73 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 73 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-6 420 €+7 721 €
2+1 301 €0 €+1 301 €
3+1 301 €0 €+1 301 €
4+1 301 €0 €+1 301 €
5+1 301 €0 €+1 301 €
6+1 301 €0 €+1 301 €
7+1 301 €0 €+1 301 €
8+1 301 €+563 €+738 €
9+1 301 €+896 €+405 €
10+1 301 €+978 €+323 €
11+1 301 €+1 061 €+240 €
12+1 301 €+1 147 €+154 €
13+1 301 €+1 236 €+65 €
14+1 301 €+1 327 €-26 €
15+1 301 €+1 420 €-119 €
16+1 301 €+1 516 €-215 €
17+1 301 €+1 615 €-314 €
18+1 301 €+1 716 €-415 €
19+1 301 €+1 820 €-519 €
20+1 301 €+1 928 €-627 €
21+1 301 €+2 038 €-737 €
22+1 301 €+2 152 €-851 €
23+1 301 €+2 268 €-967 €
24+1 301 €+2 388 €-1 087 €
25+1 301 €+2 512 €-1 211 €
Total+32 525 €+22 161 €+10 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →